浙江省湖州市人民政府


湖政发〔2007〕12号

湖州市人民政府关于印发湖州市中心城市物业管理办法的通知




各县区人民政府，市府各部门，市直各单位：



　　现将《湖州市中心城市物业管理办法》印发给你们，请认真遵照执行。






二○○七年二月十二日








湖州市中心城市物业管理办法




　　第一条 为规范物业管理行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》（以下简称《省条例》），结合本市实际，制定本办法。



　　第二条 物业管理活动相关业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、管理部门和单位，享有《物业管理条例》、《省条例》规定的权利，并应当履行《物业管理条例》、《省条例》规定的义务。



　　中心城市行政区域内物业管理、使用以及物业管理活动监督管理应当遵守《物业管理条例》、《省条例》和本办法的规定。



　　第三条 市规划与建设局是本市物业管理的行政主管部门（以下简称物业管理主管部门），负责本行政区域内物业管理的监督管理工作，具体负责本办法的实施。



　　各区房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。



　　城建、规划、公安、行政执法、安全监督、环保、物价、民政、税务、工商、市政公用、电力、邮政电信等有关行政管理部门按各自的职责，协助做好物业管理的监督管理工作，协助实施本办法。



　　街道办事处、乡镇人民政府负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助物业管理主管部门对物业管理进行指导和监督。



　　第四条 街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会应当配合物业管理主管部门或者受其委托调解业主或者使用人与物业服务企业在物业管理活动中发生的矛盾和争议。



　　履行职责认真负责、工作积极主动的业主委员会，予以表彰和奖励。具体办法由物业管理主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府制定，并组织实施。



　　和谐社区建设应当包含物业管理活动方面的内容。



　　第五条 鼓励和引导物业管理向市场化、专业化、规模化方向发展，提高本市物业管理水平。



　　符合规定条件的物业服务企业，可享受有关服务业发展优惠政策。具体办法由物业管理主管部门会同有关行政主管部门制订，报市、区人民政府批准。



　　第六条 物业管理主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会采取有效方式，做好《物业管理条例》、《省条例》和本办法在本辖区内的宣传贯彻。



　　第七条 物业管理区域内全体业主组成业主大会，一个物业管理区域成立一个业主大会。



　　业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。业主大会代表和维护全体业主有关物业管理的合法权益。



　　第八条 建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，应当向物业管理主管部门提出划分物业管理区域的要求。物业管理主管部门应当按《省条例》的规定划分物业管理区域，并书面告知物业建设单位、物业所在地街道办事处或乡镇人民政府。



　　经相关业主同意，尚未划分或者需要调整物业管理区域的，物业管理主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府按《省条例》的规定，结合当地居民委员会的布局划分物业管理区域。



　　第九条 物业管理区域符合《省条例》规定条件的，物业管理主管部门依法应当指导业主召开首次业主大会会议，成立业主大会；街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会应当予以协助。



　　物业管理区域符合《省条例》规定条件的，建设单位应当向物业管理主管部门提出成立业主大会筹备组、召开首次业主大会会议的书面报告，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料；建设单位未及时书面报告的，业主可以向物业管理主管部门提出成立业主大会的书面要求。



　　首次业主大会会议的筹备、召开程序及业主投票权数应符合《省条例》规定，筹备经费由建设单位承担。



　　第十条 业主有权推举业主代表，并享有被推举权。



　　第十一条 首次业主大会会议通过的业主大会议事规则，应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权数的确定方法、弃权票规则、业主小组的设立、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。包括：



　　（一）业主大会会议形式、业主代表产生方式、召开业主大会定期（临时）会议的条件、业主（业主代表）委托代理人参加业主大会的要求等内容；



　　（二）对采用设置投票箱自行投票、专人逐户派发（回收）意见单表决形式，或其他表决形式等作出约定。但表决通过业主大会决定的票数约定，不得违反《省条例》规定；



　　（三）业主小组以物业管理区域内的幢或单元设立；



　　（四）业主委员会委员的具体资格及资格终止的情形，业主委员会委员人数、任期、可否连选连任，业主委员会委员的缺额补选，业主委员会会议召开规则；



　　（五）业主委员会委员资格终止后办理移交期限；



　　（六）除依法履行《物业管理条例》规定的职责外，在物业管理活动中还应履行的其他职责；



　　（七）业主大会认为应当作出约定的其他事项。



　　第十二条 业主委员会应当建立健全有关规章制度。



　　（一）会议记录制度。会议记录由会议主持人和记录人签字，涉及重要事项的会议记录由全体出席会议的委员签字；



　　（二）印章管理制度。印章应由业主委员会指定专人保管，并按印章管理制度使用；



　　（三）档案资料管理制度。业主大会档案资料、业主委员会档案资料、有关物业管理档案资料，由业主委员会指定专人保管。



　　业主委员会委员资格终止的，应当在约定的期限内将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。



　　第十三条 设立业主小组的，业主小组由该幢、单元的全体业主组成。履行下列职责：



　　（一）讨论业主大会拟讨论的事项；



　　（二）推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿。



　　业主小组会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。



　　业主大会可以撤销业主小组不适当的决定。



　　第十四条 业主大会可以决定在物业管理用房中划出必要面积，作为业主委员会的办公用房；可以决定物业管理经营用房所得收益的使用；可以决定在利用本物业管理区域的物业共用部位、共用设施设备经营所得收益中划出部分金额，作为业主委员会工作经费。



　　第十五条 物业服务企业不得擅自改变办公用房性质；物业服务企业应当将物业管理经营用房、物业共用部位、共用设施设备经营所得收益及其使用情况，定期向业主大会报告，并接受业主委员会监督。



　　业主委员会工作经费使用情况应单独建帐，定期向业主大会报告，并向全体业主公布。



　　第十六条 业主公约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反业主公约应当承担的责任等事项依法作出约定。



　　业主公约自业主大会会议审议通过之日起生效，对全体业主、非业主物业使用人均具有约束力。



　　第十七条 业主委员会应当将业主大会会议通过的业主大会议事规则和业主公约，在物业管理区域内显著位置公布。



　　第十八条 建设单位在申请《商品房预售许可证》时，应当将其与选聘的对物业进行前期管理的物业服务企业所签定的前期物业服务合同，报所在地物业管理主管部门备案。未选聘物业服务企业对新建物业进行前期管理的，房地产行政主管部门不核发《商品房预售许可证》。



　　第十九条 建设单位应当通过公开招标投标方式选聘物业服务企业对物业进行前期管理。但是，投标人少于三个或者物业管理区域的建筑面积在3万平方米以下的，经所在地物业管理主管部门同意，建设单位可以采取邀请招标或协议方式选聘物业服务企业。



　　以招投标方式确定的物业服务收费标准报物业所在地价格主管部门备案。



　　第二十条 建设单位在销售物业前应当制定业主临时公约，作为物业买卖合同的附件。



　　建设单位应当将业主临时公约在物业销售现场予以明示，并有义务向物业买受人作出说明。



　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。



　　建设单位不得将依法属全体业主的物业共用部位的所有权或者使用权单独转让。



　　第二十一条 业主临时公约不得与法律、法规、规章相抵触，不得侵害物业买受人的合法权益。业主临时公约应当报物业管理主管部门备案。



　　第二十二条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。



　　建设单位在物业竣工验收前，应当一次性向所在地物业管理主管部门交纳物业建筑安装总造价百分之二的保修金，存入指定银行，作为物业维修费用保证。



　　保修金交纳、使用、管理和退还的办法，由市物业管理主管部门根据省规定另行制定。



　　第二十三条 建设单位应按《省条例》的要求配置物业管理用房。住宅物业配置千分之三的物业管理办公用房和千分之四的物业管理经营用房。物业管理用房（包括办公用房和经营用房）应集中设置，按国家有关规定纳入配套项目建设，应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付，其面积、位置应当在批准的建设工程规划设计方案中载明。



　　建设单位申请《商品房预售许可证》时，应当提交物业管理用房的室号、面积等相关资料。房地产行政主管部门在核发《商品房预售许可证》时，应当注明物业管理用房室号。



　　物业管理用房依法属于全体业主共同所有，由物业管理企业使用，不得转让和抵押。



　　第二十四条 建设单位向对物业进行前期管理的物业服务企业、前期物业服务合同终止时物业服务企业向业主委员会、业主委员会向业主大会选聘的物业服务企业移交物业资料时，当事人应当报告物业管理主管部门，并办理书面交接手续，报物业管理主管部门备案。



　　第二十五条 新建物业交付使用时，除物业销售合同有约定或物价管理部门有规定外，不得向物业买受人收取任何费用。



　　前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位全额交纳。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。



　　第二十六条 物业服务企业应当具有独立的法人资格，按规定取得相应的资质证书。物业管理人员应当依法取得职业资格证书后持证上岗。



　　物业管理主管部门应做好物业服务企业资质和从业人员资格管理工作，并指导业主大会选聘具有相应资质的物业服务企业。



　　第二十七条 物业服务合同内容可以包括有关物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的公共安全防范工作方面的条款，以及可以解除物业服务合同情形的条款。



　　第二十八条 物业服务企业应当遵守《物业服务收费明码标价规定》、《浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）》的规定，在物业管理区域内的显著位置明示本企业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况。



　　物业服务企业认为有关部门和单位的收费项目侵犯其合法权益的，可进行投诉、举报或依法申请复议、提起诉讼。



　　第二十九条 物业服务合同期限届满前不少于30日，业主大会应当作出续聘或重新选聘物业服务企业的决定。



　　业主委员会应当将业主大会决定告知物业服务企业，重新选聘物业服务企业的决定，应当书面告知；决定续聘的，根据业主大会授权续签物业服务合同。



　　重新选聘物业服务企业的，由业主委员会根据业主大会授权组织实施，物业管理主管部门应当做好指导工作。



　　第三十条 物业服务企业决定在物业服务合同期满后不再接受续聘的，应当在物业服务合同期限届满前不少于30日，将不再接受续聘的决定书面告知业主委员会。



　　第三十一条 物业服务企业未按合同约定提供服务，应当承担相应的责任；业主委员会可以按合同约定解除物业服务合同。



　　按前款规定解除物业服务合同的，业主委员会应当及时报告物业管理主管部门。



　　第三十二条 物业服务合同终止后十日内，物业服务企业应向业主委员会按本办法第二十四条的规定，办理下列移交事项：



　　（一）预收的物业服务费；按实结算已核拨的物业维修专项资金；



　　（二）初始的以及在物业管理维修过程中所形成的全部物业管理资料；



　　（三）物业管理用房。



　　第三十三条 业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的，业主委员会应当督促该业主交纳，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。



　　第三十四条 车辆在物业管理区域内停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。



　　公安、消防、抢险、救护等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放，不得收费。



　　第三十五条 物业专项维修资金属于业主所有。



　　专项维修资金实行“业主交纳、统一存储、按幢核算、建帐到户”和“业主决策、专款专用、政府监督”的原则，收取、使用、管理办法由市物业管理主管部门根据省规定制定，报市人民政府批准。



　　第三十六条 原物业服务合同终止，新物业服务企业尚未进驻期间的物业管理，由物业管理主管部门会同居民委员会、业主委员会协调解决。业主应当按规定交纳相关费用。



　　第三十七条 住宅物业管理区域内依法属于全体业主共有的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备的移交、维修、更新、养护，按省规定执行。



　　第三十八条 业主或者非业主使用人装饰装修房屋的，应当遵守相关法规和业主临时公约、业主公约，并与物业服务企业签订装饰装修管理协议。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项进行公告，并书面告知业主或者物业使用人。



　　第三十九条 违反《物业管理条例》、《省条例》的，按《物业管理条例》、《省条例》规定处罚。



　　违反本办法规定的，由物业管理主管部门责令改正；违反有关法律法规的，由有关行政管理部门依法予以行政处罚。



　　第四十条 本办法中有关名词和专业用语的含义，同《省条例》规定。



　　第四十一条 业主决定不选聘物业服务企业实行自我管理的，以及物业管理区域内的非住宅物业管理，参照本办法执行。



　　第四十二条 本办法由市规划与建设局负责解释，自公布之日起施行。原《湖州市住宅小区物业管理暂行办法》（湖政办发〔1996〕133号）同时废止。


湖北省武汉市人民政府


武汉市贷款建设城市道路桥梁车辆通行费征收管理办法


（2004年4月13日武汉市人民政府第17次常务会议审议通过 2004年4月21日武汉市人民政府令第154号公布 自2004年5月22日起施行）



第一条 为优化投资环境，改善交通状况，方便生产生活，规范贷款建设的城市道路桥梁车辆通行费（以下简称通行费）征收管理行为，保证贷款得以偿还，根据国家有关法律、法规和省人民政府的有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 通行费分为按年度一次性缴纳的通行费（以下简称通行年费）和按次缴纳的通行费（以下简称通行次费）。

武汉市入城收费站以内的江岸区、江汉区、（编者注：此字左边为石，右边为乔）口区、汉阳区、武昌区、青山区、洪山区、武汉经济技术开发区、武汉东湖新技术开发区和市人民政府确定的其他区（以下简称城区）的本籍各类机动车辆（以下简称本籍车辆），以及长期（连续3个月以上，下同）在入城收费站以内城区范围行驶的外籍机动车辆（以下简称外籍车辆），应当按规定缴纳通行年费。

入城收费站以外的外籍车辆和市籍机动车辆（以下简称市籍车辆）进入城区，应当按规定缴纳通行次费，也可自主选择缴纳通行年费。

第三条 本办法所称本籍车辆，是指在本市入城收费站以内的城区登记上牌的机动车辆。

本办法所称市籍车辆，是指在本市登记上牌的机动车辆。

本办法所称外籍车辆，是指本条第一款、第二款规定以外的机动车辆。

第四条 武汉市城市管理局是通行费征收管理的行政主管部门。通行费征收机构（以下简称征收机构）具体负责通行费的征收工作。

市交通、公安、物价、财政等有关部门依照各自职责协同实施本办法。

第五条 通行年费由征收机构设立征收点征收。

通行次费由征收机构在依法批准设立的入城收费站点征收，其中经岱黄一级公路、武汉天河机场路、107国道东西湖段和江夏段、汉沙公路、汉宜高速公路、武黄高速公路、汉施公路、纸贺公路、京珠高速公路等道路进入城区的机动车辆，由征收机构根据有关规定委托经省人民政府批准设立的收费站点（以下简称代收单位）代为征收通行次费。代征通行次费由征收机构与代收单位具体办理有关委托手续。

第六条 通行费收费标准按省物价、财政部门批准的标准执行。

第七条 下列机动车辆免征通行费：

（一）悬挂军队、武警专用号牌的车辆；

（二）法院、检察院、公安、国家安全、司法行政机关悬挂“警”字号牌的警备车辆；

（三）国家安全机关配有特殊通行标志的车辆；

（四）设有固定装置的消防车、救护车、采血车；

（五）公共汽车、电车；

（六）悬挂外国领事馆专用号牌的车辆；

（七）省、市人民政府规定免征通行费的其他机动车辆。

前款第四、六、七项规定免征通行费的机动车辆应当到征收机构办理免征手续。

第八条 本籍车辆必须每年在车牌尾号对应的月份前到通行年费征收点缴纳通行年费；长期在本市入城收费站以内城区范围行驶的外籍车辆应当在每年12月31日前缴纳下一年度的通行年费。

第九条 通行次费实行单向征收，凭票进入城区，进入一次缴纳一次，3日内在城区有效。超过3日，按每3日缴纳通行次费一次；不足3日的，按3日计算。缴费凭证应当妥善保存，以备查验。

第十条 公安交管部门在办理新车入籍、车辆过户、车辆报废、外地车转入和核发机动车辆检验合格标志时，应当核实机动车辆通行年费的缴纳情况，对未缴纳通行年费的，告知其及时补缴。征收机构应当在公安交管部门负责车辆检验的地点设立缴费窗口，为车主缴纳通行年费提供方便。未缴纳通行年费的车主应当及时办理补缴手续。

第十一条 新购车辆在本市城区入籍、外籍车辆转入本市城区，应当在办理有关手续时缴纳当年剩余期限的通行年费。

已缴纳通行年费的车辆改装、换牌、转出的，应自改装、换牌、转出之日起30日内持有关证件到征收机构办理变更或退款手续。

第十二条 公安交管部门应当配合征收机构做好通行年费的查询、审核等相关工作，按月向征收机构提供当月应缴通行年费车辆的车型、牌号、数量等相关资料。

第十三条 通行费属于经省人民政府批准征收的行政事业性收费，应当全额缴入财政专户，实行收支两条线管理；征收机构征收通行费必须使用财政部门印制、核发的专用票据，任何单位和个人不得转借、冒用和伪造。

第十四条 征收机构对缴纳通行年费的机动车辆，应当凭开具的财政缴费专用收据发给与车牌号码、类别相一致的通行年费标志。车主应当将通行年费标志粘贴在车前挡风玻璃内侧的右上角，其中摩托车通行年费标志应随车携带，以备查验。

第十五条 通行年费标志损毁或遗失，车主可以持《机动车行驶证》和通行年费的缴纳收据到征收机构办理补发手续；通行次费凭证遗失不补。

第十六条 通行年费征收点和通行次费收费站点应悬挂收费许可证，并公开审批机关、主管部门、收费用途、收费项目及标准、投拆电话，接受社会监督。

第十七条 征收机构、财政部门、代收单位、代收银行应签订代收代缴协议。代收单位应当严格按照代收协议足额征收通行次费。

代收单位代收的通行次费应当与其他收费实行分帐管理，按日结算，并通过指定代收银行存入财政专户，不得挪作它用。

代收单位应当定期向征收机构报送征收通行次费的相关报表。

第十八条 征收的通行费主要用于支付城市道路桥梁建设贷款的本息和维护管理费用及通行费征收管理费用等。征收机构应建立健全财务、审计、统计、票据管理制度和报表制度，做好通行费的征收和管理工作，并定期公布通行费的征收、管理、使用及贷款偿还情况。

第十九条 征收机构可以对本市城区内停放的机动车辆缴纳通行费的情况进行稽查，被稽查机动车辆的驾驶员应当予以配合。

对未缴纳通行费的机动车辆，征收机构执法人员应当及时查处；不能及时处理或者现场处理影响交通畅通的，可以责令驾驶员到指定地点接受处理。

第二十条 征收机构执法人员稽查时，应当佩带统一的行政执法标志，出示行政执法证件，规范执法，文明执法。

第二十一条 有下列违反本办法行为之一的，由武汉市城市管理局或由武汉市城市管理局委托征收机构责令限期改正，并按以下规定予以处理：

（一）不按规定缴纳通行年费的，责令其补缴，并自应缴之日起按日加收应缴费额2‰的滞纳金；

（二）不按规定缴纳通行次费的，责令其补缴，并可处以50元的罚款；

（三）冒用、涂改通行年费标志或者使用伪造的通行年费标志的，收缴冒用、涂改、伪造的通行年费标志，责令其补缴，并处以500元以上1000元以下的罚款；转借通行年费标志的，处以500元以上1000元以下的罚款；

（四）不按规定缴纳通行费，驾驶车辆强行通过收费站点的，责令其补缴，并处以200元的罚款。

第二十二条 拒绝、阻碍征收机构执法人员依法执行公务或者构成其他违反治安管理行为的，由公安部门依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定予以处罚；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

第二十三条 征收机构应当严格按照规定征收通行费，市物价、财政部门应当加强对通行费征收行为的监督检查，对违反规定收费的行为，按照有关法律、法规的规定进行查处。

第二十四条 通行费征收管理工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，按照《武汉市行政机关工作人员行政过错责任追究试行办法》的规定予以处理；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

第二十五条 本办法自2004年5月22日起施行。《市人民政府关于印发〈武汉市贷款建设城市道路桥梁车辆通行费征收管理暂行办法〉的通知》（武政[2002]89号）同时予以废止。