您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律论文 »

著作权的权利穷竭原则之我见/康凯

时间:2024-06-26 14:41:41 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8571
下载地址: 点击此处下载
著作权的权利穷竭原则之我见

康凯

摘要:权利穷竭原则是知识产权法上的一个特殊原则,该原则的实质是在著作权人的著作权和社会公众对知识产品的事实占有权这两种权利发生冲突时通过限制著作权人的著作权以在双方之间达成一种均衡的权利义务状态。但对于该原则的正确理解,由于我国法律条文并未明确规定,所以学者多有争议。并且由于著作权中各项权利内容的丰富性以及一些权利自身的特殊性,权利穷竭原则对于各项权利是否仍然适用则需要进一步讨论。本文就试图对这一问题做一些有益的探索。

关键词:权利穷竭、发行权、展览权、网络发行权、追续权、出租权

【正文】
根据许多国家著作权法的规定,作品的复制件经合法发行进入流通后,著作权人就无权控制该复制件的进一步流转了。作品有形载体持有者的转售、出租、出借等行为均无需获得著作权人的授权。这就是所谓的“权利穷竭”原则(exhaustion of rights),也称“发行权一次用尽”、“首卖”(first sale)原则。但是对于这么多种提法,究竟它们之间有没有差异呢?郑成思先生首先将“经济权利穷竭”定义为“权利人行使一次即告用尽了有关权利,不能再次行使”,他说这一原则“严格地讲仅仅适用于经济权利中的发行权”,这就容易使人理解为A权利行使一次后,A权利因为“权利一次用尽”而穷竭。但是他随后又说“根据美国版权法,作品的‘展览权’会随着它的被出售或出让而穷竭”。 我们知道,根据著作权法基本原理,虽然“出售权”、“出让权”是类似于“发行权”的,但它们和“展览权”是不同的权利,也就是说,郑先生在这里说的权利穷竭,其实是A权利行使一次后,B权利或者其他C、D权利因为A权利的行使而告穷竭,笔者认为,这才是“权利穷竭”的本来涵义。“权利一次用尽”的提法有待商榷。因此,对于权利穷竭原则,笔者认为比较恰当的定义是:“知识产权权利人或被授权人一旦将知识产品合法置于流通以后,原知识产权权利人所享有的部分或全部排他权就因此而不复存在。”也即在知识产权法中,当A权利行使之后,B,C等权利可能因为该项权利的行使而穷竭。当然这里穷竭了的权利也可能包括A权利本身,但是绝对不能简单地理解为只能是A权利穷竭,事实上有些权利即使一次也未行使过,也有可能会穷竭,例如展览权;而有些权利则不受A权利是否行使的影响而一直存在,例如复制权。
“权利穷竭”的基础在于前网络时代作品和其有形载体的不可分性。一件作品复制件固然包含了作者的创造性智力成果——文学艺术作品,但它同时也是普通的有形物。其中,抽象的作品受到著作权法的保护,著作权人对其享有一系列排他性权利;而有形载体本身又受物权法的规范,有形载体的合法持有者对其享有物权,法律保护物根据自身的性质和交易的需要而自由流通。传统著作权法理论认为:著作权人的专有权利不能妨碍商品的流通。因此,著作权法在赋予著作权人以“发行权”的同时,也以“权利穷竭”原则对其权利进行了限制,以达到著作权人和社会公众之间利益的平衡。
由于著作权法中规定的各项权利(本文只讨论有关的财产权利)具有丰富的内容以及自身的特殊性,因此权利穷竭原则的表现形式在著作权中也是最为丰富的,下面将详细讨论著作权中的有关权利是否适用权利穷竭原则。
一、 发行权的权利穷竭
“首次销售(First Sale)”在知识产权领域中指的是知识产权人或其授权人将知识产品第一次置于市场流通的行为。当权利人实施了首次销售行为后,他对于被销售出去的那部分知识产品的再次销售就无权控制了,这是权利穷竭原则最为典型的表现形式。在著作权法中,这被称为“发行权穷竭”或“销售权穷竭”。
发行权穷竭的原则在各国的著作权法中体现得并不相同,例如,美国著作权法第109条规定:著作权作品所包含的一特定副本或唱片的所有者可出售或处理该副本或唱片。 德国1965年著作权法第17条第二款规定:一旦作品的原本或复制品,经有权在本法律适用的地域内销售该物品之人同意,通过转让所有权的方式进入流通领域,则该物品的进一步销售被法律所认可。 但是,最为强调作者精神权利的法国和比利时将销售权和复制权同等看待,因为作者的复制权不可能因为首次销售而穷竭,所以这两个国家至今不承认权利穷竭原则在国内著作权法上的适用。法国知识产权法典L.111-3条规定:知识产权应该独立于任何有体物之财产权。获得此种有体物并不能使获得者取得本法规定之任何权利,此等权利应由作者或其法定继承人享有。 也就是说,即使知识产品的载体已经转移,但是著作权人仍然保留着一切著作权项上的权利,这可以看作是对权利穷竭原则的一种间接否定。
不过,就目前世界各国立法情况来看,将“发行权穷竭”原则写入著作权法是一种趋势,是符合著作权法发展要求的。其原因是,在某一特定的作品复制件上,既承载了著作权人的著作权,也承载了复制件所有人的物权,在谁有权来处分该复制件的问题上,知识产权与物权似乎发生了冲突,更具体的说,就是著作权中的销售权和所有权中的处分权似乎发生了冲突。在这种情况下,知识产权人必须放弃部分权利,因为,销售该复制件的行为的实质并不是知识产权的销售,而是复制件载体的销售,是实在的“物”的销售而不是抽象的“权”的销售,是所有权人在行使其处分权。因此,物权优先在这里是必然的,物权人有权排除他人对于他行使物上权利的干涉,即使是著作权人也不例外。相反,如果允许著作权人在作品复制件销售后仍旧能够控制该复制件的进一步流通,势必对作品复制件所有人的权利造成损害,并且也不利于知识商品的自由流通,有悖于知识产品特有的社会属性即广泛传播先进思想、文化。在一国范围内,该原则的适用争议并不是很大。
但是,需要注意的是:发行权穷竭也并非绝对,它同样会有例外存在。这种例外主要表现在两个方面:一是平行进口问题;二是网络上的发行权问题。
(一)、平行进口中的权利穷竭问题
“发行权用尽”原则遇到的主要问题是“平行进口(parallel import)”问题。所谓“平行进口”,是指一国进口商从外国进口合法的著作权产品,而该著作权在进口国已经受到保护。由于汇率、经济状况的不同,在出口国和进口国的著作权产品中存在着较大的价格差异,导致平行进口产品的价格要低于国内著作权代理商的价格(事实上这也是平行进口问题产生的根源)。而且,进口国的著作权代理商为了获得在国内销售著作权产品的独家代理权,需要支付高额的独占许可费及广告费等,而平行进口商则不需要支付这种费用,对于平行进口商而言,可以无偿地享用国内合法代理商创造的商誉及广告效应,是一种“搭便车”行为。由此可以看出,平行进口产品的存在将对国内合法代理商的利益造成损害。
著作权产品的平行进口根据产品最初制造国与最终销售国是否相同,可以分为两大类,一类是返销的进口(以下简称A类平行进口),指产品输出后又被返销回本国的行为,其中根据首次投放市场地点的不同,又可分为在制造国的首次投放和在非制造国的首次投放。另一类是平行知识产权的进口 (以下简称B类平行进口),是指知识产品被进口至有平行知识产权存在的另一国的行为,根据著作权主体是否相同,也可以分为进口国的著作权人和出口国的著作权人为同一主体或相互有授权、隶属关系的情况和进口国的著作权人和出口国的著作权人为两个独立的主体的情况。 对于这两种情况,需要加以不同的分析。
权利穷竭原则对A类平行进口问题是持肯定态度的。这是基于该原则所鼓励的知识产品自由流通精神,即权利人只可行使一次自己的销售权,在他行使了这个销售权之后,他对于被销售出去的那部分产品就不能再控制它的进一步销售了。在A类平行进口中,著作权产品的初次销售是由著作权人进行的,著作权人已经从中获得了合理的利润,因此,对于该产品的进一步销售,不应该也不可能再次加以控制。即使由于各国销售的价格差异而导致产品由价格低的国家向价格高的国家流动,但是只要两个国家的著作权人同一,那么对于可能由此而造成的损失也应该被视为一种能够被预料到的风险,这种风险的存在可以促使权利人减小以至于消除在各国销售产品时人为设定的价格差异,从而防止权利人利用著作权的地域性原则人为地在各国之间划分市场,或进行显而易见的价格歧视。
然而,权利穷竭原则在解释B类平行进口问题时遇到了困难,因为对于这种情况下的著作权产品,进口国的权利人实质上根本就没有“权利”,自然也就谈不上什么“穷竭”了,这是知识产权的另外一项重要原则“地域性原则”。该原则认为,知识产权都是有地域性的,著作权也是如此。在建立了著作权法律保护制度的国家,对著作权都进行保护,然而,每个国家授予的著作权是互相独立的,虽然该著作权所保护的客体可能完全相同,可能归属于同一主体,但是它们仍旧是毫不相关的,并且只能在产生它们的法律的适用范围内适用。因此,就B类平行进口问题而言,即使进口国和出口国的著作权人实际上是同一主体,但是在出口国进行的首次销售并不会导致在进口国销售权的穷竭,因为这两个著作权是互相独立的,而且只在分别的国家内才有效。因此,进口国的代理商可以以侵犯他在本国的销售权为由要求禁止B类平行进口。
平行进口的问题非常复杂,牵涉到一个国家的对外经济政策,现有诸项国际知识产权公约均没有就此作出明确的规定,将此问题留给各国的法院自由裁定。
(二)、网络发行权的权利不穷竭
前已述及在普通著作权贸易中发行权的穷竭。但是在网络中,发行权是否能像传统著作权一样穷竭仍然是一个需要进一步加以讨论的问题。
一般地,在传统发行的场合,作品在首次销售之后,发行权或销售权用尽,作品的合法复制件所有人将可以自由地出售或者以其他方式处理这一复制件。这一传统发行模式在网络领域受到了前所未有的挑战。因为在网络上,作品是以数字化形式存在的,其通过网络的发行实质上是数据流的传输,而这种传输仅仅是二进制代码的复制,因此发行的是一种复制,美国《知识产权和国家信息基础设施白皮书》也持此观点。这种发行与传统发行最大的区别有两点:第一,它不需要有形载体;第二,在接收方获得数据的同时,发行人并没有丧失该数据。
欧盟《信息社会著作权及相关权绿皮书》认为:发行权是否因权利人自身的利用或第三方的利用而用尽取决于所利用的作品及相关物品的形式,当发行对象是无形的服务或作品的使用时,由于这种提供数字传输而进行的服务可以无数次地反复进行,发行权因首次销售而用尽的原则无法适用,必须对每一次数字传输及其再传输分别进行许可或授权。类似地,美国白皮书认为,如果在计算机网络上合法地购买了文学作品的复制件,买方将其下载到磁盘时,磁盘不得再次出售,发行权用尽的原则不适用。但是,通过数字传输得到的作品,制作磁盘复制件而进行发行后,磁盘却可以再次销售,从而适用发行权用尽的原则。白皮书进一步认为,如果将来出现一种控制技术,可以保证作品复制件的原始所有人在传输作品后无法保留原有复制件,而且接收方也无法擅自制作复制件时,那么发行权用尽也可以适用。
从本质上说,权利穷竭原则是知识产权有形载体所有人的物权与知识产权权利人的知识产权发生冲突时,为了在两者之间达到一个平衡而设立的制度,其前提就是要有两者确实的冲突存在,而在网络发行中,有形载体并不存在,或者说没有有形载体物权的转移。传统作品流通方式所固有的著作权和物权的双重性在网络环境中并不存在。既然此种发行中不存在物权转移的问题,当然也就谈不上什么物权与知识产权的冲突了,而没有权利冲突,权利穷竭也就无从谈起。因此,通过网络传输获得作品复制件的用户未经著作权人同意不得再通过网络向其他用户传送作品。当然,鉴于网络中数字传输形式的发行在很长时间内不能完全取代传统环境下的发行,因此网络发行权的不用尽和传统发行权用尽之间如何协调仍需要作出进一步的探索。
二、 展览权的权利穷竭
这是指特定类型作品的原件经出售后,该作品的展览权即转由原件所有人所有,即著作权人的展览权穷竭。展览权本身是美术、摄影等作品的作者所享有的一项著作财产权利。目前,《保护文学艺术作品伯尔尼公约》尚未明文规定作品的展览权,我国著作权法第18条规定:美术等作品原件所有权的转移,不视为作品著作权的转移,但是美术作品原件的展览权,由原件所有人享有。如前所述,著作权和载体的物权是两个不同的概念,两者可以同时存在并不发生矛盾,一种权利的处分并不影响另一种权利。但是这种不影响是相对的,具体来说就是作为美术等作品著作权一部分的展览权随着其载体物权的转移而转移了,权利穷竭原则在此得到了体现。一方面,这是对载体物权所有人的一种保护,同时也是对著作权人的一种限制。如果展览权不随之移转,依然存在于著作权人之手,那么物权人就无法完整地行使其所有权,从而会降低购买人的欲望,从而不利于著作权人经济利益的实现。同时,展览权也必须借助原件才能够实施,在原件已经转移所有的情况下,再让著作权人控制展览权是没有意义的。
但也有学者认为,对于诸如展览权在美术作品已经售出后的归属问题,应该实行“部分穷竭”的原则,具体地说,就是作者仍旧享有禁止他人不经许可而展出的权利,买主要展出该画,仍旧要获得作者许可。同时,作者通常所应该享有的决定将作品展出的权利也随着载体物权的转移而穷竭,即作者不再能够自行决定将作品展出,而必须得到物权所有人的同意。可见,在这种情况下,作者的专有权中,只剩下“禁止他人行使展览权”的一半,不再有“自己行使展览权”的另一半,即为“部分穷竭”。 在这种情况下,其实是著作权和载体物权达成了一种妥协,造就了两个不完整的权利,笔者认为并不可行,理由有两点:一、作品原件所有人如果不能按照自己的意愿展出作品,以此来获得一定的经济利益或其他利益,将会严重打击他们对美术品原件的购买欲望,对美术作品的市场造成冲击;二、如果每次展览都要去取得著作权人的同意,会产生不必要的社会成本,对于已经取得了原件物权的所有人来说,再让他们为行使所有权承担这样的成本是不合理的。
当然,以西班牙著作权法规定的“稀缺件利用权”为例,则又是另一种情况。西班牙《知识产权法》第十四条第7款规定:当有关的作品仅有一件或少数几件时,如果其在作者以外的其他人占有之下,为行使发表权或者任何其他相关的权利,作者有权得到这种独有的或者少有的作品复制件,但是此项权利不允许作者提出转移作品复制件之要求;对作品之利用仅得于对其所有人造成最低限度之不便的地方,以适当方式为之。对于因此而给所有人造成之任何损害与损失,作者应给予赔偿。该权利的设计目的是为了使著作权人在其原件作品出售后不至于无法行使其相关的著作权权利,也可以视为一种非常有限的权利不穷竭。
笔者认为,美术作品的展览权应该随着原件的转移而转移,原著作权人的展览权穷竭。但是,这种“穷竭”并不是彻底的。结合上述数种观点,笔者认为,可以采取另外一种通过合同约定使“展览权部分穷竭”的做法,具体就是:原件所有人可以自行决定是否展出美术作品,而著作权人若要展示该原作,则必须经过原件所有人同意,该项权利应在原件销售合同中约定,约定的内容包括在何种情况下使用,使用方式,使用时间,对所有人的补偿及违约条款等。如果不约定的,推定著作权人放弃该项权利。这样,既保证了原件所有人的完整的物权,又使著作权人不至于完全丧失对作品原件的展览权(但必须首先在合同中订立相关条款)。
三、 艺术作品的追续权的权利不穷竭
追续权(Droit de Suite)是来源于大陆法系著作权制度的一项重要的权利。其基本含义是:艺术作品被再次出售之后,如果购买人转售他人的价格高于购买时支付的金额,则该作品的作者有权利从此差额中分享一定比例的金额。也就是说,即使艺术作品已经被售出,但是作者仍旧保有从作品的再次销售中获利的权利,即作者经济权利中的获酬权不穷竭。根据伯尔尼公约第14条之三第1款,作者或作者死后国家法律授权的人或机构,对于艺术品原作、作家和作曲家的手稿,享有权利从作者第一次将作品转移以后的任何销售中享受利益,该项权利不可转让。法国、德国等28个国家的著作权法作了此项规定。
这项权利是为了照顾艺术家和艺术作品的其他作者的利益而产生的。在著作权领域,绝大多数作品都可以通过复制无限多份复制件的方法使著作权人获得利益,因而任何一份复制件发行权的穷竭都不会影响著作权人就其作品进一步获得利益的可能性。但是也有另外一些作品其一般的复制件可能没有多少价值,作品的价值完全由原件或者很少的几份复制件来体现。在这种情况下,如果仍然坚持著作权人的权利经一次处分即告穷竭的话,很有可能会使著作权人的利益得不到应有的保护。例如,画家和雕塑家常常因为迫于生计而不得不廉价出售其作品,后来作品几经转售,价格可能成倍增长。 赋予艺术家们这种追续权,使其不至于在作品售出后就失去相应的经济权利,能够从再转卖的巨大差价中取得一定比例的款项,以维持他们再创作或其继承人的生活,从而在某种程度上消除或减少这种艺术家与艺术品商人之间存咱的不公平的现象。这项权利同时也是对权利穷竭原则的一种限制,因为就普通作品而言,在作品的有形复制件出售以后,著作权人就不能够控制该复制件的进一步销售了,此种“控制”当然应该包括从再销售中获利。而且按照权利穷竭的一般理论,著作权人已经从作品的首次销售中获得了利益,不应该再有权利从以后的销售中再获利益。然而基于美术作品原件价值的特殊性以及事实上存在的巨大价格差,追续权制度的合理性是勿庸置疑的。
四、 出租权的权利不穷竭
出租权在著作权法理论中,是指许可他人临时有偿使用作品的权利。Trips协议第十一条规定:至少就计算机程序和录音制品而言,一成员应给予作者及其合法继承人准许或禁止向公众商业性出租其有著作权作品的原件或复制件的权利。如果电影作品的原作或复制品的大规模出租导致大量的复制,从而实质损害了著作权人的专有复制权,则成员国必须保护制片人的专有出租权。世界知识产权组织著作权公约(WCT)第七条也有类似的规定,并且暗示了该项权利不会因为著作权中的发行权穷竭而受到影响。 两个公约都如同回避平行进口问题一样,回避了用权利穷竭原则来讨论出租权问题。保护程度更高的《欧共体(欧盟)出租权指令》不但对出租权作了详细规定,还规定了出借权,即权利人允许或者禁止有关机构出借其权利客体的权利。出借必须是非为直接或间接的商业利益目的而将权利客体在一定期限内交付他人使用的行为。该指令还同时强调:无论是出租权还是出借权,都不因有关的客体原作或复制品的出让或者其他发行行为而受到影响。
就两个国际性公约保护的最低程度的出租权客体而言,对于计算机程序、录音制品等,它们的一个重要特性就是易复制性,在数字技术日趋完善的今天,迅捷,无损的复制已经非常容易。正因为如此,一旦该类物品流入市场,便很容易造就大量的未经授权的非法复制件,而直接影响到著作权人的利益。如果每一个购买了该类产品的人都将其广为传播,那无疑将是著作权人的一场噩梦。
同时,对于一般物权所有人,他有权对物行使占有,使用,收益,处分等权能,其中当然包括将物出租以换取收益。但是对于购买了软件、电影类知识产品的人来说,他对于该知识产权的载体物是否享有完全的、排他的所有权?比如说:他能不能把该物品用于出租以实现他的收益权?在世界上大多数国家已经加入WTO,需要遵从trips协议的大背景下,恐怕并非能如其所愿。德国《著作权与邻接权法》规定:如果作品原件或其复制件是经发行权人之同意而在欧盟境内或者欧洲经济区其他成员国境内投入公众领域的,其进一步之发行得被允许,但出租除外;我国台湾地区著作权法规定,除电脑程序和录音带外,其他作品的出租权随着物权转移而穷竭;我国现行著作权法规定出租权即有偿许可他人临时使用电影作品和以类似摄制电影的方法创作的作品、计算机软件的权利,但计算机软件不是出租的主要标的的除外。
问题的实质在于,在著作权领域里,作为出租物的作品复制件不仅是单一的有形物,同时也是无形的智力创作成果的物质载体。就所有权而论,作品复制件所有人应当可以自由出租其所有的物,行使其所有权中的收益权。但由于著作权的普遍存在性,所有人在行使出租权时又营利性地把著作权人的作品内容也租了出去,而且事实上,作品内容才是出租的对象。例如出租电脑光盘,单单从光盘“物“的角度而言,只是一张塑料片,几乎没有什么使用价值,有使用价值的是里面储存的电脑程序,即作品本身。因此,这种出租实际上是对出租物所含知识产权的使用,属于知识产权范畴,不仅仅是物权范畴,两种权利产生了冲突,并且由于在这种情况下,知识产权的使用才是出租的真正目的,所以知识产权应当优先于物权,即权利不穷竭,而不是类似于发行权那样的权利穷竭,因为在发行权中,物之所有权的转移才是真正目的。同时,更为重要的是,由于该类作品的易复制性,如果允许复制件所有人行使此类出租权,势必导致非法复制的泛滥,不利于保护著作权人的利益,同时过度纵容了社会公众利益。所以,对于此类作品,不宜适用权利穷竭原则,著作权人应该被赋予出租权,即使在作品复制件已经被首次销售这个权利穷竭原则通常能发挥作用的条件下也是如此。因此,从某种意义上说,此类作品载体所有人的所有权,不是完整的、排他的所有权,而是需要受到著作权的限制。

以上简要介绍和分析了一下权利穷竭原则著作权领域的几种表现形式,包括了它的适用与不适用。可以看到,该原则的功用主要是在著作权产品经首次销售后,如何确定著作权人原有的一系列权利是否继续存在。笔者认为,判断一项著作权(主要是指财产权而言)是否适用权利穷竭原则,最根本的一点就是要研究该项权利究竟控制的是著作权的载体物,还是著作权本身。如果是前者,那么物权优先,著作权权利穷竭,如果是后者,那么著作权优先,权利不穷竭。就发行权和展览权而言,其实质都是控制载体物的权利,因此我们得出了权利穷竭的结论,而在网络发行权中,载体物权因为网络传输的“无形“而不存在;在追续权中,权利人“追续”的是著作权中的收益权,他并不能控制作品的物权转移;在出租权中,出租的是作品内容,而不是作为单纯的物的作品载体。因此,在这些地方我们都得出了权利不穷竭的结论。同时,很重要的一点就是还要考虑到如何平衡社会利益与著作权人个人利益之间的关系以及作品的特殊性,例如同样是出租,出租一本书的行为可能不受出租权的控制,但是出租软件或电影光碟则属于著作权人专有权范畴。这既是立法者考虑到了个人与社会利益平衡的目标后所得出的结果,也是考虑到软件和电影作品的极易复制性所得出的结果。
我国知识产权立法中没有明确提出权利穷竭原则,只是在具体法律中有一些相关的规定。这项权利作为一种平衡手段,在如何立法,如何适用方面都有进一步探讨的必要。从国外的研究动态来看,对此问题的许多内容都已经有学者作了深入的研究,并通过立法和判例表现出来。怎样借鉴国外经验,完善我国立法是我们当前面临的重要问题。

北京大学47楼1060室 100871
康凯
宿舍电话:51639439
email: kangpku@163.com

汕头经济特区城市房屋拆迁管理规定

广东省汕头市人大常委会


汕头经济特区城市房屋拆迁管理规定
汕头市人大常委会


(1997年8月26日广东省汕头市第九届人民代表大会常务委员会第三十六次会议通过 1997年9月5日公布施行)

第一章 总 则
第一条 为加强汕头经济特区(以下简称特区)城市房屋拆迁管理,保障城市建设顺利进行,维护房屋拆迁当事人的合法权益,根据国家有关法律、法规,结合特区实际,制定本规定。
第二条 凡在特区城市规划区范围内需要拆迁房屋及其附属物的,适用本规定。
法律、法规对拆迁军事设施、教堂、寺庙、文物古迹以及华侨、港澳台同胞、外国人的房屋等另有规定的,从其规定。
第三条 各级人民政府应加强对特区城市房屋拆迁工作的领导。
汕头市国土房产部门是特区城市房屋拆迁的行政主管部门(以下简称房屋拆迁主管部门),负责本规定的组织实施和检查、监督。
市人民政府可根据实际需要,授权区旧城改造管理部门承担本辖区内城市房屋拆迁的部分管理工作,业务上受房屋拆迁主管部门的指导。
建设、城建、规划、公安、工商等有关部门,以及拆迁当事人的上级主管部门,应按各自职责权限协助房屋拆迁主管部门实施本规定。
第四条 房屋拆迁必须符合城市规划,有利于旧城区改造,有利于改善、提高市民的居住条件和生活环境。
第五条 拆迁人必须依照本规定,对被拆迁人给予补偿和安置;被拆迁人必须服从城市建设需要,在规定的搬迁期限内完成搬迁。

第二章 拆迁管理
第六条 任何单位或个人需要拆迁房屋,必须向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请,经批准并领取《房屋拆迁许可证》后,方可实施拆迁。
第七条 单位申领《房屋拆迁许可证》,须提交下列文件资料:
(一)固定资产立项计划和投资批文;
(二)市规划行政主管部门核发的《建设工程规划许可证》,以及批准的用地和建筑规划红线图;
(三)建设用地批文及附图;
(四)拆迁计划和拆迁方案;
(五)拥有占建设项目投资总额25%的自有资金和应拆迁户数15%的临时安置周转房的证明材料。
个人申请拆迁自有房屋,应提交《建设工程规划许可证》、被拆迁房屋的《土地使用证》和《房屋所有权证》,或经国土房产部门确认的其他合法权属证件。
房屋拆迁主管部门应自受理拆迁申请之日起15日内决定是否批准,并对决定批准的予以核发《房屋拆迁许可证》,对不予批准的,书面通知申请人并告知理由。
第八条 拆迁房屋需要变更土地使用权的,必须依法办理变更登记手续。
第九条 实施房屋拆迁不得擅自扩大或缩小经批准的拆迁范围,不得超过规定的拆迁期限。
拆迁期限由房屋拆迁主管部门根据城市规划建设需要以及经批准的拆迁计划和拆迁方案确定。拆迁期限自房屋拆迁公告发布之日起为6个月,最长不得超过1年。
第十条 市人民政府可组织统一拆迁,也可由拆迁人自行拆迁、委托拆迁或招标拆迁。旧城区改造原则上应实行成片或整个街区拆迁。
第十一条 拆迁人委托拆迁的,应与受委托承担房屋拆迁业务的单位签订《委托拆迁协议书》,并报房屋拆迁主管部门备案。
房屋拆迁主管部门不得接受拆迁委托。
第十二条 承担房屋拆迁业务的单位,必须取得房屋拆迁主管部门核发的《房屋拆迁资格证书》。申请核发《房屋拆迁资格证书》的单位,必须具有法人资格和三级以上建筑施工资质。
第十三条 房屋拆迁工作人员必须接受房屋拆迁主管部门业务培训并经考核合格,方可领取《房屋拆迁工作证》。房屋拆迁工作人员进入现场工作,必须佩带《房屋拆迁工作证》,否则,被拆迁人有权拒绝与其商谈有关房屋拆迁事宜。
第十四条 房屋拆迁主管部门在核发《房屋拆迁许可证》的同时,应发布房屋拆迁公告,公布拆迁人、拆迁范围、拆迁期限、搬迁期限、建设项目以及其他需要让被拆迁人了解的事项。房屋拆迁主管部门和拆迁人应向被拆迁人做好宣传、解释工作。
第十五条 在房屋拆迁公告发布的同时,房屋拆迁主管部门应书面通知房屋拆迁所在地公安部门和工商行政管理部门暂停办理拆迁范围内居民入户和分户及工商登记手续。因出生、婚嫁、军人复转退以及就学毕业、劳改释放、劳教解除回迁等确需入户或分户的,由公安部门办理手续后
函告房屋拆迁主管部门。
房屋拆迁公告发布满1年未实施拆迁或超过房屋拆迁公告规定的拆迁期限1年未完成拆迁的,上款规定暂停办理的各项手续可继续办理。
第十六条 自房屋拆迁公告发布之日起,拆迁人应对拆迁范围内的房屋采取安全防护措施,并做好安全检查工作。
因拆迁建设而损坏四邻建筑物的,拆迁人应按照房屋安全鉴定结论,负责修复或给予被损建筑物所有人合理的经济补偿。

第十七条 自房屋拆迁公告发布之日起,被拆迁人应停止对拆迁房屋及其附属物的改建、扩建、装修、拆卸,不得改变原有房屋使用用途,不得进行房屋买卖、租赁、抵押、典当、析产、交换、赠与及土地使用权转让、变更等活动。否则,均不能作为补偿安置的依据。
第十八条 拆迁人与被拆迁人应当在规定的搬迁期限内签订《房屋拆迁补偿安置协议书》。协议书内容主要包括:被拆除房屋的主要情况,补偿形式,补偿金额,补偿安置用房的地点、结构、面积及交付使用时间,搬迁过渡方式、过渡期限及周转房地点,搬家补助费、临时安置补助费
及其支付办法,违约责任和当事人双方认为需要订立的其他条款。
协议书文本由房屋拆迁主管部门统一制定。
第十九条 《房屋拆迁补偿安置协议书》签订后,拆迁当事人可在拆迁期限内向公证机关办理公证,并送房屋拆迁主管部门备案。
拆除国土房产部门依法代管的房屋,其《房屋拆迁补偿安置协议书》须经公证机关公证,并办理证据保全。
第二十条 拆迁人与被拆迁人对房屋拆迁的补偿、安置有争议,经协商未能达成协议的,任何一方均可向房屋拆迁主管部门申请裁决。房屋拆迁主管部门应自受理之日起20日内作出裁决。被拆迁人是房屋拆迁主管部门的,由市人民政府裁决。
当事人对裁决不服的,可在接到裁决书之日起15日内向人民法院起诉。在诉讼期间,如拆迁人已给被拆迁人作了安置或提供了周转房并经房屋拆迁主管部门认定具备住用条件的,不停止实施拆迁,但应向公证机关办理证据保全。
第二十一条 在房屋拆迁公告规定的或者本规定第二十条第一款规定的裁决作出的搬迁期限内,被拆迁人无正当理由拒绝搬迁的,由市或所在区人民政府责令限期搬迁;逾期不搬迁的,由市或所在区人民政府责成有关部门组织强制搬迁,或者由房屋拆迁主管部门申请人民法院强制搬迁

第二十二条 拆迁人应在搬迁期限届满之日起3个月内到国土房产部门办理被拆除房屋的房地产权证件的注销手续。以产权调换形式补偿的房屋,拆迁人应在房屋交付使用之日起30日内到国土房产部门办理房地产权证的登记手续,并代被拆迁人申领房地产权证。按规定办理房地产权
证的所需费用,由被拆迁人支付。
第二十三条 旧城区改造范围内的国有企业自管房屋,符合下列条件,企业要求自拆自建的,应报经市规划行政主管部门批准,按规定缴交公共配套设施等费用和有关税费后,允许自拆自建,但应与所在成片改造项目同步进行:
(一)占地面积1000平方米以上的成片厂房及其附属场地;
(二)符合旧城区成片改造规划,能独立成幢建设。
第二十四条 房屋拆迁主管部门应当对房屋拆迁情况进行检查、监督。被检查者应如实提供情况和资料。检查者有责任为被检查者保守技术和业务秘密。
第二十五条 房屋拆迁主管部门应当建立、健全房屋拆迁档案制度,加强对房屋拆迁档案资料的管理。
拆迁人应在房屋拆迁补偿、安置工作结束后3个月内,将房屋拆迁资料报送房屋拆迁主管部门备案。
第二十六条 拆迁人应按有关规定缴交拆迁管理费。拆迁管理费收取办法和标准由市人民政府另行制定。
第二十七条 旧城区改造需拆除学校和幼儿园时,拆迁人应会同教育部门妥善解决学生继续上学问题。
第二十八条 被拆迁人占用工作时间参加拆迁活动的,由拆迁人出具证明,被拆迁人所在工作单位可给予不超过3天的假期。
第二十九条 公安、教育、邮政电信、公用事业等部门应凭被拆迁人《房屋拆迁补偿安置协议书》,按有关规定给予被拆迁人办理户口迁移、转学转托、邮件传递、电话迁移、供水供电等手续,不得推诿拖延,借故不办。

第三章 拆迁补偿
第三十条 拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人(包括代管人、国家和集体所有的房屋及其附属物的管理人)依照本规定给予补偿。
拆除违章建筑或超过批准使用期限的临时建筑不予补偿。
第三十一条 拆迁补偿实行产权调换、作价补偿,或者产权调换和作价补偿相结合的形式。
产权调换的面积以被拆除房屋的建筑面积为依据,可实行原地产权调换,也可实行异地产权调换。
作价补偿的金额,按照所拆除房屋建筑面积的重置价格结合成新结算,或者由市国土房产部门所属土地房产评估机构或有相应资质的房地产评估机构参照市场价格评估作价。房屋重置价格,按照上一年度重新建造与被拆迁房屋相同结构、相同标准、相同质量的房屋价格确定。采用的补
偿结算方式由被拆迁人选定。
第三十二条 被拆除房屋的建筑面积,按下列办法确定:
(一)有土地使用证和房屋所有权证的,按房屋所有权证登记的建筑面积计算;
(二)没有房地产权证和其他合法证件的,由拆迁人委托市国土房产部门所属专业测绘机构测丈。
第三十三条 被拆除房屋有下列情形之一的,实行补偿时应分别情况,按下列规定处理:
(一)没有土地使用证的,其产权调换所得房屋的土地使用权,应按有关规定向国土房产部门缴交地价款,办理确权手续。属占用他人持有人民政府核发的土地使用权证的土地建造房屋的,占用人应与土地使用权人协商解决;协商不成的,占用人应按实际占用的土地面积,以拆迁当年
同类区域住宅用地基准地价补偿土地使用权人后,拆迁人方能将房屋补偿给占用人;实行作价补偿的,拆迁人应从补偿款中代扣土地补偿款(标准同上)交还土地使用权人后,方能将剩余补偿款付给占用人。
(二)没有房地产权证、房屋所有权证或私自买卖房屋未办理交易确认、产权转移登记手续的,应在房屋拆迁公告规定期限内向国土房产部门申办确权或交易确认、产权转移登记手续,缴交有关税费,方可实行补偿。
(三)集体土地上的房屋没有土地使用证和房屋所有权证的,被拆迁人须按规定向所在村(居)委会提出申请,并报经国土房产部门核准,办理确权手续后,方可实行补偿。
第三十四条 拆除用于文化、教育、卫生、体育、邮政等与群众生活密切相关的公益事业的房屋及其附属物的,拆迁人应按其原性质、规模实行原地产权调换,因规划要求不能在原地调换的,按重置价格给予补偿,或由市人民政府按照城市规划统筹安排;拆除国家机关、团体办公用房
,拆迁人应按原房屋用途和面积补偿、安置;拆除市政基础设施、公共设施等,拆迁人应按有关规定,予以重建或作价补偿。
拆除非公益事业房屋的附属物(包括花圃、庭院、水井、围墙、操场、游泳池、淡水池、简易停车棚和凉亭等),不作产权调换,按残值给予补偿,其占地面积按拆迁当年同类区域住宅用地基准地价作价补偿。
房屋拆迁范围内的宅基地、空地,按拆迁当年同类区域住宅用地基准地价作价补偿。
第三十五条 以产权调换形式偿还的非住宅房屋,可分别情况,按下列标准计算补偿面积:
(一)拆除已办理工商营业执照和税务登记,并有实际营业事实的底层商业用房,按原房屋建筑面积的60%在原地附近调换底层商业用房面积,40%调换住宅面积;
(二)拆除仓库、轻型加工厂的底层生产用房,按原房屋建筑面积的40%在原地或附近调换底层生产用房面积,60%在经结构处理的其他层次调换面积;
(三)按本条第(一)、(二)项规定调换后的商业用房、生产用房与住宅用房,可按其价格折算调换为同一使用性质的房屋;
(四)拆除本条第(一)、(二)项规定以外的其他非住宅用房,按原房屋建筑面积的60%在新建楼房中调换同一使用性质的非住宅用房面积,40%调换住宅用房面积。
第三十六条 以产权调换形式偿还的住宅用房,可分别情况,按下列标准计算补偿面积:
(一)拆除住宅平房,按原房屋建筑面积的120%在原地或附近新建住宅楼房中调换产权面积;
(二)拆除二层以上的住宅用房,按原房屋建筑面积的100%在原地或附近新建住宅楼房中调换产权面积。
第三十七条 拆除房屋中的技术层(含夹层、阁楼),如属原建筑物整体结构和布局或经报建批准,层高在2.2米以上、层底高度不少于2.4米(即自然层高不少于4.6米)的,可计算产权面积,按夹层、阁楼建筑面积的100%在原地或附近新建住宅楼房中调换产权面积,不
符合上述条件的,不作产权调换,按重置价格结合成新作价补偿。
第三十八条 实行异地产权调换的,可根据地域等级,确定是否增加补偿面积。从区位好的地段补偿安置到区位差的的地段,增加的补偿面积不得少于原建筑面积的20%。
第三十九条 城建部门拓建、新建城市道路及进行公共设施建设等专项项目(商品房开发项目除外),需要拆除全民所有制单位所有和国土房产部门管理的国有房屋的,可向有关主管部门申请核销固定资产(属部队直属单位所有的另行解决),办理产权注销手续,原则上不予补偿,但
确因房屋拆迁造成被拆迁单位经济困难的,可参照本规定的补偿标准给予适当补偿;需要拆除非全民所有制单位所有和国土房产部门管理的国有房屋的,按本规定给予作价补偿。
第四十条 被拆除房屋的装饰物,由被拆迁人自行拆用,不予补偿。
第四十一条 拆除无主房屋或所有权人死亡后继承人下落不明又无合法代理人的房屋,由拆迁人报请房屋拆迁主管部门登报公告,自公告之日起60日内无人认领的,由国土房产部门依法代管,并与拆迁人签订补偿安置协议书。其补偿原则上应实行产权调换;如实行作价补偿的,补偿
款由国土房产部门在银行开户代为储蓄,并保存好档案资料。
第四十二条 拆除有产权纠纷的房屋,在房屋拆迁公告规定的拆迁期限内纠纷未解决的,由拆迁人征求纠纷当事人意见后提出补偿安置方案,报经房屋拆迁主管部门批准后实施拆迁。拆迁前,拆迁人应向公证机关办理证据保全。
第四十三条 房屋所有人在拆迁期限内不与拆迁人协商有关补偿安置事宜的,由房屋拆迁主管部门限期办理补偿安置手续。房屋所有人逾期仍不办理的,由拆迁人提出补偿安置方案,报房屋拆迁主管部门批准后实施拆迁。拆迁前,拆迁人应向公证机关办理证据保全手续。
第四十四条 拆除设有抵押权的房屋实行产权调换的,由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。抵押权人和抵押人在房屋拆迁公告规定的拆迁期限内达不成协议的,由拆迁人参照本规定第四十二条的规定实施拆迁,补偿房屋仍为原抵押关系的抵押物。
拆除设有抵押权的房屋实行作价补偿的,由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务后,拆迁人方能将补偿款付给抵押人。
第四十五条 拆除已办理租赁登记的出租房屋,原则上实行产权调换,在原租赁期限内租赁关系继续保持,因拆迁需变动原租赁合同条款的,应作相应变更。

第四章 拆迁安置
第四十六条 拆迁人对被拆除房屋使用人,应当依照本规定给予安置。本规定所称被拆除房屋使用人包括:
(一)在拆迁范围内有正式常住户口并实际居住在该屋的居民;
(二)在拆迁范围内有正式办公场所的机关、团体、事业单位,或持有营业执照且有正式营业用房的企业、个体工商户;

(三)有合法的房屋租赁关系且他处无正式住房而常住户口在特区的承租户。
第四十七条 对被拆除房屋使用人的补偿安置地点,应当根据城市规划对建设地区的要求和建设工程的性质,按照有利于实施城市规划和旧城区改造的原则确定。
第四十八条 拆迁安置工作实行先搬迁先选择安置用房的原则。拆迁人对被拆除房屋使用人搬迁的顺序和可提供的安置用房应张榜公布,先搬迁的在安置用房的地点、层次、朝向上可优先选择。
对国土房产部门管理的公房和同一所有人的房屋的补偿、安置用房,应集中在同一幢楼,不足一幢的,应相对集中成梯或成层。
第四十九条 拆迁补偿实行产权调换的,按照本规定第三章规定的补偿面积安置。
因安置的住宅单元房屋不便于分割,超过应补偿面积的部分由被拆除房屋所有人增购,或者经被拆除房屋所有人同意后由使用人增购,增购房屋的价格由拆迁人按有关规定报市物价部门审核并报经市人民政府批准后执行;不足应补偿面积的部分,按商品房价格结算补偿被拆除房屋所有
人。
第五十条 城建部门拓建、新建城市道路及进行公共设施建设等专项项目(商品房开发项目除外)拆除住宅房屋,被拆除房屋使用人及其所在单位不能解决住房的,由市城建部门代其申请购买补贴出售住宅。购房资金除政府补贴外,其余由被拆除房屋使用人及其所在单位按有关规定分
别负担;被拆除房屋使用人无工作单位的,经所在区人民政府核准,由市城建部门给予补贴。
第五十一条 私房业主、直管公房承租户按照被拆除房屋补偿面积安置住房居住有下列情形之一的,拆迁人应按其家庭常住户口给予优惠增购,增购部分房屋的产权属购买人所有:
(一)属原地补偿安置,人均建筑面积不足10平方米的,按商品房价格的80%增购至10平方米,超过10平方米部分,按商品房价格购买;
(二)属从区位好的地段异地补偿安置到区位差的地段,人均建筑面积不足12平方米的,按商品房价格的80%增购至12平方米,超过12平方米的部分,按商品房价格购买。
第五十二条 被拆除房屋使用人因房屋拆除迁出原居住地的,由拆迁人一次性付给搬家补助费。搬家补助费标准为:家庭常住户口为4人的,每户1000元,以下每减少1人少发200元;家庭常住户口在5人以上的,每户1200元。
被拆除房屋使用人属私房业主的,搬家补助费以户口簿计户发给;属房屋承租户的,以租赁证或租赁合同计户发给。
第五十三条 房屋拆迁期间,拆迁人不能提供现房安置被拆除房屋使用人的,应当在《房屋拆迁补偿安置协议书》中明确过渡期限。除因不可抗力外,从房屋拆迁公告规定的搬迁期限届满之日起,不得超过下列期限:
(一)建设规模在2万平方米以下的多层楼房,过渡期限为1年6个月;
(二)建设规模在2万平方米以上5万平方米以下的多层楼房,以及建造10层以上16层以下的高层楼房,过渡期限为2年6个月;
(三)建设规模在5万平方米以上10万平方米以下的多层楼房,以及建造16层以上20层以下的高层楼房,过渡期限为3年;
(四)建设规模在10万平方米以上的多层楼房,以及建造20层以上的超高层楼房,过渡期限为3年6个月。
过渡期限届满,拆迁人应向需要回迁安置的被拆除房屋使用人发出《回迁通知书》。被拆除房屋使用人应在《回迁通知书》规定的期限内向拆迁人办理交接安置用房手续,由拆迁人提供临时安置周转房的,应在规定期限内腾退周转房。
第五十四条 被拆除房屋使用人在《房屋拆迁补偿安置协议书》约定的过渡期限内自行安置住处的,自搬迁之日起至接到《回迁通知书》之日止,由拆迁人按其家庭常住户口,每人每月发给临时安置补助费50元。
拆迁人提供现房安置被拆除房屋使用人的,或者在补偿安置协议书约定的过渡期限内提供临时安置周转房的,不付给临时安置补助费,也不收取周转房租金。
第五十五条 搬家补助费和临时安置补助费的标准,由房屋拆迁主管部门根据市统计部门公布的物价升降指数,适时调整后公布执行。
第五十六条 拆除已办理租赁登记的出租房屋,实行产权调换的,在《房屋拆迁补偿安置协议书》约定的过渡期限内,出租人不得向承租户收取租金;超过约定的过渡期限的,租金由拆迁人按原租金标准付给出租人,直至承租户接到《回迁通知书》之日止。
第五十七条 拆除非住宅房屋,由拆迁人给被拆除房屋使用人提供临时生产、营业用房。不能提供的,拆迁人除付给适当的搬迁补助费外,应自被拆除房屋使用人搬迁之日起至其接到《回迁通知书》的次月止,按被拆除房屋面积,以现行公房非住宅租金标准的150%向被拆迁人支付
租金补助费。
第五十八条 因拆迁人的责任延长了过渡期限的,自逾期之日起,拆迁人对自行安置住处的被拆除房屋使用人,应按原标准的200%付给临时安置补助费;由拆迁人提供周转房的,付给50%的临时安置补助费。
被拆除房屋使用人不按《回迁通知书》规定期限向拆迁人办理交接安置用房手续和腾退周转房的,自规定期限届满之日起,拆迁人不付给临时安置补助费;由拆迁人提供周转房的,按现行公房住宅租金标准的250%计收租金;由拆迁人提供临时生产、营业用房的,按现行公房非住宅
租金标准的250%计收租金。

第五章 法律责任
第五十九条 拆迁人违反本规定,有下列行为之一的,由房屋拆迁主管部门视其情节轻重,予以警告、责令限期纠正或停止拆迁、吊销有关拆迁证件,并可按下列规定处以罚款:
(一)未取得《房屋拆迁许可证》或未按《房屋拆迁许可证》的规定擅自拆迁的,按擅自拆迁的房屋建筑面积处以每平方米100元以上150元以下的罚款,并可对有关直接负责的主管人员和其他直接责任人员处以5000元以下的罚款;
(二)委托未取得《房屋拆迁资格证书》的单位拆迁的,按已拆迁的房屋建筑面积处以每平方80元以上100元以下的罚款;
(三)擅自提高或降低补偿安置标准的,按提高或降低补偿安置部分价值的3倍至5倍处以罚款,并责令其重新补偿安置;
(四)擅自扩大或缩小拆迁范围的,按扩大或缩小部分的房屋建筑面积处以每平方米100元以上150元以下的罚款;

(五)超过房屋拆迁公告规定的拆迁期限未完成拆迁的,按未迁出户每户每月300元以上500元以下计处罚款;
(六)擅自延长过渡期限的,按应回迁户每户每月100元以上200元以下计处罚款。
拆迁人违反本规定,造成被拆迁人经济损失的,应承担相应的民事责任。
第六十条 被拆迁人违反本规定,拒绝腾退周转房的,由房屋拆迁主管部门视其情节轻重,予以警告、责令限期退还周转房,并可处以每日30元以上50以下的罚款。
第六十一条 未取得《房屋拆迁资格证书》的单位接受委托实施拆迁的,由房屋拆迁主管部门责令停止拆迁,并可按已拆除房屋建筑面积处以每平方米80元以上100元以下的罚款。
第六十二条 本规定所列罚款,可单独适用,也可合并适用。
罚款全部上缴市财政,任何单位和个人均不得截留。
第六十三条 当事人对行政处罚决定不服的,可在接到处罚决定通知书之日起15日内,向市人民政府申请复议,也可直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议,也不向人民法院起诉,又不履行处罚决定的,由房屋拆迁主管部门申请人民法院强制执行。
第六十四条 辱骂、殴打房屋拆迁主管部门工作人员和房屋拆迁工作人员,阻碍房屋拆迁主管部门工作人员执行公务的,由公安机关依照治安管理处罚法规的规定予以处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第六十五条 房屋拆迁主管部门工作人员和房屋拆迁工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的,由其所在单位或上级主管机关给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第六章 附 则
第六十六条 本规定所称“以上”、“不少于”,包括本数;所称“以下”,不包括本数。
本规定所称“附近”,指被拆迁人的补偿安置房地点在拆迁改造项目用地红线范围以内;所称“异地”,指被拆迁人的补偿安置房地点在拆迁改造项目用地红线范围以外。
第六十七条 本规定自发布之日起施行。1994年1月19日市第九届人大常委会第六次会议批准的《汕头经济特区城市房屋拆迁管理实施办法》同时废止。
本规定施行前已发布房屋拆迁公告,且公告规定的搬迁开始日期在本规定施行之日以前的城市建设项目,按《汕头经济特区城市房屋拆迁管理实施办法》的规定执行。



1997年9月5日

湖南省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法

湖南省人民政府


湖南省人民政府令
 (第38号)


  《湖南省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》已经1994年10月12日第52次省人民政府常务会议通过,现予发布实施。

                             省长 陈邦柱
                         1994年11月19日
        湖南省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法

第一章 总则





  第一条 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《暂行条例》)和其他有关法律、法规的规定、结合我省实际情况,制定本办法。 


  第二条 本办法适用于我省境内城镇国有土地使用权出让、转让、出租和抵押。


  第三条 中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人,除法律另有规定者外,均可依照本办法的规定在我省取得土地使用权,进行土地开发、利用和经营。
  外商投资开发经营成片土地,按国家有关规定执行。


  第四条 县级以上人民政府土地管理部门、房产管理部门,依据法律、法规的规定,按照各自的职能,各司其职、密切配合,做好城镇国有土地使用权的出让、转让工作。

第二章 土地使用权出让





  第五条 土地使用权出让,必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。


  第六条 下列土地使用权可以依法出让;
  (一)市、县人民政府根据城镇建设发展需要依法征用的农村集体所有的土地;
  (二)由人民政府依法收回土地使用权的国有土地;
  (三)出让期满后由人民政府无偿收回的国有土地;
  (四)城镇其他可供出让的国有土地。
  上述出让的土地可以是未经开发的土地,也可以是经过平整和进行基础设施建设的土地。地上有建筑物、构筑物的,应当做好拆迁安置工作。


  第七条 具体地块的土地使用权出让,由市、县人民政府土地管理部门会同同级城市规划和建设行政部门、房产管理部门共同拟定方案,按照《湖南省土地管理实施办法》规定的建设用地审批权限报经人民政府批准后,由土地管理部门实施。
  土地使用权出让方案应当包括出让地块的面积、位置、界址、用途、出让年限、建设规划要求、标定地价、出让方式等内容。


  第八条 市、县人民政府土地管理部门应对土地进行分等定级,分别不同的区位和用途,会同物价、财政、建设行政等部门拟定基准地价,报同级人民政府批准公布。基准地价应当根据当地社会经济的发展和土地的供求情况适时进行调整。


  第九条 土地使用权出让,可以采取拍卖、招标或者协议方式进行。
  商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地,有条件的,必须采取拍卖、招标方式;不具备拍卖、招标条件的,按建设用地审批权限报经人民政府批准,可以采取双方协议的方式。


  第十条 土地使用权以拍卖方式出让的,按下列程序进行:
  (一)出让方根据批准的出让方案,应当在拍卖30日前发出拍卖土地使用权公告,并向竞买者提供有关文件和资料;
  (二)竞买者按公告规定的时间向出让方报名,并提交法人代表证明或者自然人身份证明、资信证明等文件,经出让方进行资格审核并交付保证金(不计息,下同)后,领取报价牌;
  (三)出让方按公告规定的时间和地点主持公开拍卖,宣读土地使用权拍卖规划,介绍出让地块的概况,公布底价,公开叫价,竞买者应价竞争,应价高者为受让方;
  (四)受让方与出让方当场签订出让合同,并按出让金总额的10%交纳定金;
  (五)拍卖中,出让方认为竞买者出价低于出让金底价,有权停止拍卖;
  (六)对竞买未成交者所交的保证金,出让方应当在拍卖成交之日起5日内原数退还。


  第十一条 土地使用权以招标方式出让的,按下列程序进行;
  (一)出让方根据批准的出让方案,发出投标邀请书或者发布招标出让公告,并向投标者提供有关文件和资料;
  (二)投标者应当在规定的投标时间内,向出让方提交保证金,并将标书密封后投入指定的标箱;
  (三)出让方应当聘请城市规划、建设、房产、财政、物价等部门的代表和专家组成评标委员会(小组)。评标委员会(小组)应当在收到全部标书之日起30日内对有效标书进行评审,决定中标者。出让方在评标委员会(小组)签发决标书之日起10日内向中标者发出中标通知书,同时书面通知未中标者;
  (四)中标者应当在收到中标通知书之日起15日内持中标通知书与出让方签订出让合同,并按出让金总额的10%交纳定金。逾期不与出让方签订出让合同的,取消其中标权,所交保证金不予退还;
  (五)对未中标者所交的保证金,出让方应当在决标之日起5日内原数退还。


  第十二条 土地使用权以协议方式出让的,按下列程序进行:
  (一)申请使用土地者应当向出让方提交用地申请。出让方应当向申请使用土地者提供出让地块必要的文件和资料;
  (二)申请使用土地者在收到资料后,应当在规定时间内向出让方提交计划立项文件、土地开发利用方案、建设工程规划用地许可证和出让金币种、数额和付款方式等文件;
  (三)出让方在接到申请使用土地者提交的文件后,应当在30日内进行审查并与申请使用土地者协商;
  (四)达成初步协议后,由出让方与土地使用者正式签订出让合同,土地使用者应按出让金总额的10%交纳定金。


  第十三条 土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内,按合同规定的币种向出让方支付全部土地使用权出让金。定金、保证金可以充抵出让金,但不计利息。
  出让金标准由市、县人民政府土地管理部门会同物价、财政部门在基准地价指导下制定,由同级人民政府批准,报省国土测绘管理局、省物价局、省财政厅备案。
  土地使用权出让金全部上缴财政,列入预算,出让金主要用于城市基础设施建设和土地开发。


  第十四条 土地使用者应当在支付全部出让金后15日内到市、县人民政府土地管理部门办理出让土地使用权登记手续,领取土地使用证,取得土地使用权。
  土地使用权出让年限,从土地使用证签发之日起计算。

第三章 土地使用权转让





  第十五条 土地使用者可以将依法取得的土地使用权进行转让。建有地上建筑物、其他附着物的土地,不得单独转让土地使用权。


  第十六条 以共同共有的土地使用权进行转让,须征得其他共有人书面同意,对共有土地使用权中占有的份额先行分割,再以其本人所占有的部分进行转让。


  第十七条 土地使用者转让土地使用权,必须具备下列条件:
  (一)领有国有土地使用证;地上有建筑物、其他附着物的,还应当有房屋所有权证;
  (二)已缴清土地使用权出让金;
  (三)完成土地使用权出让合同规定的土地开发和建设投资总额25%以上;
  (四)不改变出让合同规定的土地用途并符合城市规划要求;
  (五)符合出让合同规定的其他有关土地使用权转让的前提条件;


  第十八条 土地使用权转让双方应当签订转让合同,并持土地使用证、土地出让合同、土地转让合同,向土地所在地的市、县土地管理部门办理土地使用权变更登记手续。
  地上建有房屋的,转让双方应当先向所在地的房产管理部门申请办理房屋交易过户的产权变更登记手续。


  第十九条 土地管理部门和房产管理部门接到申请后,应当在15日内给予答复。对符合转让条件和登记要求的,应当换发土地使用证、房屋产权证。


  第二十条 土地使用权转让时土地发生增值的,土地使用者应当向国家交纳土地增值税。

第四章 土地使用权出租





  第二十一条 土地使用者可以将依法取得的土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物出租,承租人有使用的权利,但无处分的权利。


  第二十二条 土地使用权出租,出租人必须具备本办法第十七条规定的条件。


  第二十三条 出租人与承租人应当签订租赁合同。
  承租人应当按租赁合同的规定向出租人支付租金。


  第二十四条 土地使用权出租的期限,应当在出让合同规定的使用年限的剩余期限内,由出租人与承租人双方协商确定。


  第二十五条 有下列情形之一的,出租人有权解除租赁关系:
  (一)承租人擅自转让、转借和交换土地使用权的;
  (二)承租人违反租赁合同规定用途的;
  (三)承租人违反合同规定欠交租金6个月以上的;
  (四)承租人利用承租土地进行违法活动的。

第五章 土地使用权抵押





  第二十六条 土地使用者可以将依法取得的土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物向金融机构或者其他债权人进行抵押。
  原拥有土地使用权、地上建筑物及其他附着物的一方为抵押人,债权人为抵押权人。


  第二十七条 土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物抵押时,抵押人应当向抵押权人交验国有土地使用证、房屋所有权证、土地出让合同或者转让合同等有关文件,经核实后,抵押人与抵押权人签订抵押合同。
  抵押人与抵押权人应当在抵押合同签订之日起15日内到市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门办理抵押登记。


  第二十八条 与他人共有的土地使用权抵押时,以抵押人应分摊的使用面积为限;共有使用权不可分割时,抵押人应当与共有人签订书面协议方可抵押。


  第二十九条 已作抵押的土地使用权在抵押期间如需转让、出租,抵押人应当事先取得抵押权人书面同意。


  第三十条 有下列情况之一的,抵押权人应当向土地管理部门、房产管理部门申请处分抵押的土地使用权或者随同的地上建筑物及其他建筑物:
  (一)抵押人未按合同规定偿还债务的;
  (二)抵押人被宣告解散、破产的;
  (三)抵押人死亡而无继承人或受遗赠人的;
  (四)继承人或者受遗赠人拒绝偿还债务的。


  第三十一条 经批准处分抵押的土地使用权或者随同的地上建筑物及其附着物,抵押权人可委托市、县人民政府土地管理部门或者房产管理部门依照《暂行条例》和本办法以拍卖、招标、协议转让等形式进行处分。


  第三十二条 处分抵押的土地使用权,在同等条件下,受让人按下列顺序享有优先权:
  (一)土地使用权共有人;
  (二)土地使用权承租人;
  (三)市、县人民政府;
  (四)抵押权人。


  第三十三条 已作抵押的土地使用权处分过程中出现下列情形之一的,应当中止处分:
  (一)抵押权人要求中止;
  (二)抵押人请求中止,表示愿意即时清偿债务,并经抵押权人同意的;
  (三)被处分的抵押土地使用权属因有争议而引起诉讼的;
  (四)其他应当中止的情形出现。


  第三十四条 经处分抵押的土地使用权所得价款,按以下顺序处分:
  (一)支付处分费用;
  (二)扣除涉及抵押标的应当缴纳的税费;
  (三)偿还抵押权人债权本息及罚息、罚金;
  (四)所剩余额退还抵押人。
  处分所得价款不足以偿还抵押债务时,抵押权人有权向抵押人追索不足部分。


  第三十五条 处分已出租的抵押土地使用权,如租期未满,受让人与原承租人应当按规定办理有关手续。


  第三十六条 抵押权因债务清偿或者其他原因终止的,抵押双方应当在抵押权终止之日起15日内到原登记机关办理注销或者转移登记。

第六章 土地使用权终止





  第三十七条 土地使用权出让期满,土地管理部门应当提前60日通知土地使用者。土地使用者应当在出让期满之日起15日内持国有土地使用证和土地使用权出让合同到原登记的市、县人民政府土地管理部门办理注销登记手续,交还土地使用证。


  第三十八条 土地使用权出让期满,土地使用者需要继续使用的,应当在届满前一年向所在地的市、县人民政府土地管理部门提出书面申请,并依照本办法第二章的规定重新办理出让手续。


  第三十九条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下,市、县人民政府根据社会公共利益需要,必须提前收回土地使用权的,土地管理部门应当提前6个月将收回土地的理由、面积、四至范围、收回日期等通知土地使用者,并在收回土地使用权所涉及的范围内公告。至公告规定的日期止,土地管理部门、房产管理部门注销其土地使用证、房屋所有权证。


  第四十条 依法提前收回土地使用权和地上建筑物、其他附着物的应当予以补偿。补偿金额由市、县人民政府土地管理部门、房产管理部门根据土地及其地上建筑物、其他附着物使用的年限、性质和开发利用等实际情况与土地使用者协商确定。协商不成的,由市、县人民政府裁决。
  因土地灭失终止土地使用权的,国家对土地使用者一般不给予补偿。土地使用者重新提出用地申请的,市、县人民政府土地管理部门应当依据本办法的规定优先办理。


  第四十一条 提前收回土地使用权,除采取支付补偿金的方式外,土地管理部门也可以与用地者协商,以另一块土地的使用权交换。
  交换土地使用权,土地管理部门应当与用地者重新签订出让合同,用地者应当办理换证手续。

第七章 划拨土地使用权





  第四十二条 划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权符合《暂行条例》第四十五条第一款规定条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,并补交土地出让金后,可以按照《暂行条例》和本办法第三、四、五章规定进行转让、出租、抵押,法律、法规另有规定的,从其规定。


  第四十三条 转让、出租、抵押划拨土地使用权补交的出让金,由市、县人民政府按不低于标定地价的40%的比例确定。
  标定地价由市、县人民政府土地管理部门会同物价、财政、建设行政等部门根据基准地价,按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件、土地用途核实。


  第四十四条 以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金的,应当在收益获得后15日内交付。


  第四十五条 对划拨土地使用权,应当收回或者需要收回的,按《暂行条例》第四十七条的规定办理。

第八章 法律责任





  第四十六条 采取欺骗手段取得出让土地使用权的,由县级以上人民政府土地管理部门无偿收回土地使用权。


  第四十七条 土地使用者未按出让合同规定使用土地的,由市、县人民政府土地管理部门责令其限期改正,并可视情节给予土地使用者警告或处以出让金总额2%以下的罚款。逾期拒不改正的,解除出让合同,无偿收回土地使用权。


  第四十八条 土地使用者未按出让合同规定的期限支付全部出让金的,由市、县人民政府土地管理部门按日加收未支付部分3‰的滞纳金。超过合同规定期限30日未支付的,可以解除合同,并可请求违约赔偿。
  出让方未按合同规定提供土地使用权的,应当双倍返还定金、保证金,土地使用者有权解除合同,并可以请求违约赔偿。


  第四十九条 转让土地使用权未按规定办理土地使用权、房屋所有权登记的,不具有法律效力,由市、县人民政府土地管理部门、房产管理部门按有关法律、法规的规定处理。


  第五十条 有《暂行条例》第四十六条规定的行为,应当给予罚款处罚的,罚款额度为非法收入总额的20--50%。


  第五十一条 对土地使用权转让、出租双方不如实申报成交价格者,由县级以上人民政府土地管理部门、房产管理部门责令其补交所漏税费,并可处以瞒价金额50%以下罚款。


  第五十二条 当事人对市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门作出的行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者向人民法院提起诉讼。


  第五十三条 国家机关工作人员在办理土地使用权出让、转让、出租、抵押过程中,贪污、受贿、敲诈勒索的,由其所在单位或者上级机关给予行政处分,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第九章 附则




  第五十四条 本办法自颁布之日起施行。