建设部


建设部关于印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的通知

建住房[2003]130号


各省、自治区建设厅，直辖市房地产管理局，新疆生产建设兵团建设局：

　　为了规范物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，我部制定了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，现印发给你们，请贯彻执行。执行中的情况，请及时告我部住宅与房地产业司。

中华人民共和国建设部
二○○三年六月二十六日



前期物业管理招标投标管理暂行办法

第一章总则

　　第一条　为了规范前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，制定本办法。

　　第二条　前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。

　　建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业和行政主管部门对物业管理招投标活动实施监督管理，适用本办法。

　　第三条　住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　第四条　前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

　　第五条　国务院建设行政主管部门负责全国物业管理招标投标活动的监督管理。

　　省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。

　　直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。

　　第六条　任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业管理企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。

第二章　招　标

　　第七条　本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。

　　前期物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。

　　第八条　前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

　　招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告。

　　招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

　　招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。

　　第九条　招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜；有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织实施招标活动。

　　物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法对招标人的有关规定。

　　第十条　招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。

　　招标文件应包括以下内容：

　　（一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；

　　（二）物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；

　　（三）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；

　　（四）评标标准和评标方法；

　　（五）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；

　　（六）物业服务合同的签订说明；

　　（七）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

　　第十一条　招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案：

　　（一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；

　　（二）招标公告或者招标邀请书；

　　（三）招标文件；

　　（四）法律、法规规定的其他材料。

　　房地产行政主管部门发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。

　　第十二条　公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。

　　实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。

　　资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。

　　第十三条　经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。

　　在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。

　　第十四条　招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。

　　第十五条　招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

　　第十六条　招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。

　　第十七条　招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

　　招标人设有标底的，标底必须保密。

　　第十八条　在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。

　　第十九条　通过招标投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：

　　（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；

　　（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

　　（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

第三章　投　标

　　第二十条　本办法所称投标人是指响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业管理企业。

　　投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件。

　　第二十一条　投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。

　　第二十二条　投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

　　投标文件应当包括以下内容：

　　（一）投标函；

　　（二）投标报价；

　　（三）物业管理方案；　

　　（四）招标文件要求提供的其他材料。

　　第二十三条　投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。

　　第二十四条　投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本办法第二十三条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。

　　第二十五条　投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。

　　投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。

　　投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。

　　禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。

第四章　开标、评标和中标

　　第二十六条　开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。

　　第二十七条　开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：

　　由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。

　　招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封。

　　开标过程应当记录，并由招标人存档备查。

　　第二十八条　评标由招标人依法组建的评标委员会负责。

　　评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。

　　评标委员会的专家成员，应当由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。

　　与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。

　　第二十九条　房地产行政主管部门应当建立评标的专家名册。省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门可以将专家数量少的城市的专家名册予以合并或者实行专家名册计算机联网。

　　房地产行政主管部门应当对进入专家名册的专家进行有关法律和业务培训，对其评标能力、廉洁公正等进行综合考评，及时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。被取消评标专家资格的人员，不得再参加任何评标活动。

　　第三十条　评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。

　　评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。

　　评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。

　　前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。

　　第三十一条　评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

　　第三十二条　在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。

　　评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。

　　除了现场答辩部分外，评标应当在保密的情况下进行。

　　第三十三条　评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认。

　　第三十四条　评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。

　　依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标。

　　第三十五条　评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。

　　招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

　　第三十六条　招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。

　　第三十七条　招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书。

　　招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。

　　第三十八条　招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

　　第三十九条　招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。

第五章　附　则

　　第四十条　投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。

　　第四十一条　招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的，必须有一种是中文；如对不同文本的解释发生异议的，以中文文本为准。用文字表示的数额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。

　　第四十二条　本办法第三条规定住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业管理企业的，其规模标准由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。

　　第四十三条　业主和业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业的，参照本办法执行。

　　第四十四条　本办法自2003年9月1日起施行。



贵州省遵义市人民政府办公室


遵府办发〔2008〕63号


关于印发《遵义市人民政府法律顾问工作规则》的通知

各县、自治县、区（市）人民政府，市人民政府各工作部门：

《遵义市人民政府法律顾问工作规则》已经遵义市人民政府2008年3月24日市政府（2008）第3次常务会议暨第3次市长办公会议通过，现予印发，自发布之日起施行。



二00八年四月十四日



遵义市人民政府法律顾问工作规则



第一章 总 则

第一条　为规范政府法律顾问工作，推进依法行政，建设法治政府，根据国务院《全面推进依法行政实施纲要》、《中华人民共和国律师法》、《律师法律顾问工作规则》等有关法律、法规和政策规定，结合本市实际，制定本规则。

第二条　市人民政府聘用法律顾问办理法律事务，适用本规则。

第三条　市人民政府可根据政府法律事务的需要，从执业律师、法律专家或学者中聘请法律顾问。

政府法律顾问应当具有丰富的律师执业经历，或在法学研究领域有较深的造诣，并具有良好的职业道德。

市人民政府聘用法律顾问的人数一般为7至9人。

第四条　市人民政府法制办公室具体负责市人民政府法律顾问的联系和协调工作。具体职责是：

（一）负责市人民政府法律顾问的遴选、考察、推荐等工作；

（二）拟草市人民政府法律顾问聘用合同，制作聘用证书；

（三）联系协调市人民政府法律顾问工作相关事宜，并对市人民政府法律顾问的工作情况进行考评；

（四）负责市人民政府法律顾问工作经费的管理使用。



第二章　 工作职责、方式

第五条　市人民政府法律顾问履行以下职责：

（一）受市人民政府委托，就市人民政府重大决策提供法律意见，参与市人民政府重大决策的法律论证，解答有关行政事务的法律咨询；

（二）受市人民政府委托，代理市人民政府参与诉讼、调解或仲裁活动，就市人民政府受理的行政复议、行政赔偿、行政许可、行政强制等所涉及的重大法律问题，提供法律咨询，参与处理涉及市人民政府的民事纠纷、经济纠纷、行政纠纷和其他重大纠纷；

（三）受市人民政府委托，对行政管理体制改革、政府法制建设中的问题进行探讨，提出合理化建议；

（四）受市人民政府委托，参与以市人民政府名义洽谈、签约的涉外和国内经济项目谈判，审查重大经济合同、经济项目及重要法律文书；

（五）协助市人民政府进行法制教育，参与法律知识培训活动，提高公务员队伍法律素质；

（六）向市人民政府及时提供国家有关法律信息，就政府行政管理中的法律问题提出建议；

（七）办理市人民政府委托的其他法律事务。

第六条　市人民政府法律顾问工作方式为会议方式、会晤方式、临时约请方式。

会议方式即每年度召开一次法律顾问工作会议，遇重大问题可随时召开。会议由市人民政府市长、副市长、秘书长或市长委托市人民政府法制办公室主任召集、主持，根据会议议题可邀请有关部门（单位）负责人列席。会议记录应当载明与会法律顾问所发表的具体意见和建议。

会晤方式即法律顾问定期或不定期与市人民政府领导会晤，交流情况，沟通信息，提供法律服务。

临时约请方式即由市人民政府法制办公室根据市人民政府工作需要和市人民政府领导的意见，临时约请法律顾问，提供有关法律服务。

市人民政府法律顾问完成所承担的工作，需书面报告市人民政府的，个人承办的由本人签字；集体承办的，由参与人全体签字。书面报告由市人民政府法制办公室转报市人民政府。

第七条　市人民政府法律顾问经市人民政府邀请，可以列席市人民政府有关会议，提供法律建议意见：

（一）市人民政府常务会议，涉及有关专业问题时，可邀请1名以上法律顾问列席；

（二）市人民政府全体会议，可根据情况，邀请有关专业的法律顾问列席；

（三）市人民政府专题会议，根据需要，由市人民政府法制办公室指定法律顾问列席。

第八条　市人民政府领导交办的，需由法律顾问提供服务的法律事务，由市人民政府法制办公室约请法律顾问办理。市人民政府法制办公室约请市人民政府法律顾问应在3日前约请，并预先按有关规定提供相应的文件、资料，让法律顾问有充裕的时间对资料来进行研究、思考，以保证法律咨询意见的准确性。

第九条　市人民政府法制办公室在经市人民政府同意后，可根据市人民政府领导的职责分工，在市人民政府聘用的法律顾问中确定相应专业的法律顾问直接为市人民政府领导提供法律咨询服务。



第三章　 组织管理

第十条　市人民政府法律顾问采取聘用制，聘期一般为五年，聘用期满可续聘。

第十一条　市人民政府法律顾问代理诉讼事务，由市人民政府法制办公室负责办理委托手续。

第十二条　市人民政府法律顾问向市人民政府提供法律咨询，除以会议、会晤方式进行的以外，应提供规范的书面意见，送市人民政府领导和市人民政府法制办公室，并予存档。

第十三条　市人民政府法律顾问提供的口头意见，由市人民政府法制办公室予以记录并呈报市人民政府。

第十四条　法律顾问应当建立为聘方服务的工作日记，原则上做到一次一记，一事一记，并建立专门的法律顾问工作卷宗。办理具体的法律事务，要一事一档。

第十五条　市人民政府法制办公室应当发布年度法律顾问工作报告，至迟不得超过次年3月31日。

第十六条 市人民政府法律顾问聘用期间的费用，由聘用双方协商确定。

市人民政府法律顾问工作所需经费，由市人民政府法制办公室在年初提出预算，按规定报批后在年度部门预算中下达，实行专款专用。

市财政、审计部门依法对市人民政府法律顾问工作经费的使用情况进行监督和审计。



第四章　 工作条件

第十七条　市人民政府根据工作需要，为市人民政府法律顾问提供下列条件：

（一）确保法律顾问独立发表法律意见，不受任何单位和个人的干涉；

（二）确保法律顾问办理市人民政府法律事务时能按规定调阅有关资料；

（三）为法律顾问现场调研提供必要条件。

市人民政府法律顾问办理市人民政府交办的法律事务，需要市人民政府有关部门、单位和下级人民政府配合的，应当持有市人民政府法制办公室出具的介绍信和市人民政府颁发的聘用证件，有关部门和单位应当予以协助。

第十八条　政府法律顾问根据工作需要可以按规定阅读上级及市人民政府有关文件和资料，阅读文件范围与办法由市人民政府法制办公室确定。

第十九条　市人民政府法律顾问工作期间所需交通工具、办公场所，由市人民政府法制办公室负责联系，市人民政府办公室给予保障。

第二十条　市人民政府法律顾问因办理市人民政府法律事务所发生的差旅费、材料文印、调查取证等费用，由市人民政府法制办公室按有关规定予以报销。

第二十一条　市人民政府法律顾问在代理市人民政府诉讼、调解、仲裁或重大项目谈判活动中，其报酬按有关规定办理，具体标准由市人民政府法制办公室提出意见，报市人民政府同意后执行。



第五章　 责任和纪律

第二十二条　市人民政府政府法律顾问应当履行下列义务：

（一）保守国家秘密和市人民政府工作秘密；

（二）不得散布有损市人民政府声誉的言论；

（三）忠于职守，维护市人民政府的合法权益；

（四）不得以市人民政府法律顾问身份从事非市人民政府交办的事务；

（五）不得利用工作便利为本人或者他人直接或者间接谋取利益；

（六）个人名片不得印有市人民政府法律顾问字样；

（七）依法应履行的其他有关义务。

第二十三条　市人民政府法律顾问在办理市政府法律顾问工作以外业务时，不得以市人民政府法律顾问身份对有关部门和当事人施加影响。

第二十四条　依照《律师执业避免利益冲突规则》的规定，市人民政府法律顾问中的律师顾问不得接受其他当事人委托办理与市人民政府有利害冲突的事务。

第二十五条 发生下列情形之一时，市人民政府法律顾问应主动申请回避：

（一）与市人民政府交办的法律事务存在利害关系，可能影响公正履行职责的；

（二）受市人民政府委托办理的法律事务与自己亲属有利害关系的；

（三）其他当事人委托办理与市人民政府有利害冲突的事务，已经接受的；

第二十六条　市人民政府法律顾问不具有行政职能，不得行使行政权力。

第二十七条 市人民政府法律顾问违反本规则规定，导致财产损失或其他权益损害，情节较轻的，应依法承担赔偿责任，并按有关规定追究其个人责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十八条　违反本规则第二十二条规定之一的，市人民政府可以提前解聘，并取消相应权利。



第六章　 附 　则

第二十九条　本规则由市人民政府法制办公室负责解释。

第三十条　本规则自发布之日起执行。