简述土地使用权的出让

　　　　　　　　　　　　　　北安市人民法院 钱 贵

土地所有制划分为土地公有制和土地私有制两大类。根据我国《宪法》第十条、《土地管理法》第二条规定，我国被告土地的社会主义公有制，具体表现为国家所有制和集体所有制两种形式。
土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。国家将国有土地使用权出让给土地使用者，就是国家作为国有土地所有权人将其所有权权能中的使用权分离出来让与给土地使用者的一种权利转移方式，其实质是国家行使的对国有土地财产的处分权。土附表毛利通过出让方式取得的土地使用权，就是出让土地使用权，其一经设定即成为一种物权，在土地使用权存续期间，土地使用者在设定的权利范围内，不仅享有对土地的实际占有友，而且还享有对土地的使用、转让、抵押等民事权利，其他任何人不得非法干预。土地使用权出让具有以下特征：
1.土地使用权出让的主体和标的物具有特定性。依据现行《城市房地产管理法》第七条之规定，出让行为的主体只能是国家，出让行为的标的物也只限于国有土地使用权。对农民集体所有土地的使用权，依照《土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《城市房地产管理法》第八条明确规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。对城市规划区以外的集体所有土地，依据《土地管理法》第五章关于建设用地的有关规定，因建设需要占有使用土地的，必须依法申请使用国有土地，涉及家用地转为建设用地的，应当办理家用地转用审批手续。据此，城市规划区外的集体所有土地未经依法征收转为国有土地的，不得出让。
2.土地使用权出让是以土地所有权与土地使用权的分享为基础，是以创设土地使用权这一用益物权为目的。土地使用权出让事实一经发生，国有土地所有权与使用权即行分离，土地使用权成为一种独立的用益物权，土地使用者直接对土地享有占有、使用、收益、处分的权利。
3.土地使用权的出让具有有偿性和有期限性。《房地产管理法》第三条明确规定，国家依法被告国有土地有偿、有期限使用制度。其有期限性就是土地使用者对土地享有的权利，受到出让年限的限制，最高限由国条院规定；按照国务院1990年以55号令发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，土地使用权出让的最高年限按土地出让用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。其有偿性表现在土地使用者通过出让取得一定年限内的土地使用权，必须向国家支付土地使用权出让金为代价，出让金的本质是土地所有者以其享有的土地所有权取得的土地经济利益，是一定年限内的地租。土地使用权出让金的构成除一定年限的地租外，还包括土地出让前国家对开发成本及有关的征地拆迁补偿安置等费用。
4.出让土地使用者行使权利效力的有限性。根据《宪法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》之规定，城市的土地属于国家所有，国家按照所有权与使用权分离的原则，对城镇国有土地使用权被告出让、转让制度，国有土地使用权的出让，只是土地使用者向国家支付土地使用权出让金而取得对土地的一定程度的占有、使用、收益和处分的民事权利。出让土地的使用者，对出让使用权的土地范围内的地下资源、埋藏物和市政公用设施等，不因其享有土地使用权而享有权利。

【案情】

甲系A市B县法院干警，购买了A市乙房地产公司在B县开发的商品房一套。甲付款后，认为乙公司没有按合同约定的交房日期交付房产，于2012年7月10日在B县法院提起诉讼。由于甲系B县法院干警，为了避免当事人对案件审理的公正性产生合理怀疑，甲主动申请回避，请求指定其他法院审理。7月23日，B县法院向A市中级法院请示要求指定其他法院管辖该案。7月31日，A市中级法院裁定指定其下辖的C县法院管辖该案。8月8日C县法院受理立案，8月23日向乙公司送达应诉通知书、起诉状副本等。乙公司收到应诉通知书后在答辩期间内提出管辖权异议，认为根据民诉法第二十一条第二款规定，对法人或其他组织提起的民事诉讼，由被告住所地法院管辖。乙公司注册地、实际经营地为A市的D区，应由D区法院管辖。


【解析】

有人认为，本案属于上级法院指定管辖的案件，被告不得再提出管辖权异议。笔者认为，被告在应诉期间，按照民诉法的规定，有提出管辖权异议的权利。

首先，指定管辖是上级法院依职权指定其下级法院对某一案件实行审理，实质是法律赋予上级法院在特殊情况下有权变更和确定管辖法院，以适应审判实践的需要，保证案件及时正确的裁判。对指定管辖，下级法院应当服从，但是，当事人对法院的指定管辖可以在一定范围内表示接受或提出异议。本案的指定管辖是原告申请回避后形成的，被告尚未行使过权利。

其次，允许当事人对指定管辖提出异议，是程序公正的外在体现。有人认为，指定管辖的案件，上级法院在指定时已经考虑了公正审判的因素，当事人再提管辖权异议，没有任何意义，只是无谓的延长了诉讼期间。笔者认为，只有充分保障当事人的各项诉讼权利，当事人才能够在诉讼中维护自己的程序权利，进而保护自己的实体权利。允许当事人对指定管辖的案件提出管辖权异议，体现了对当事人诉权的维护。另外，上级法院依受理案件的法院申请指定的过程中，可能因为没有听取被告的意见，所做的指定裁定也存在不太合理的地方，允许当事人提出管辖权异议，可以再给上级法院一个纠正的机会，避免让被告产生合理性怀疑。

另外，我国民诉法对指定管辖的案件，没有规定当事人是否可以提出管辖权异议。那么当事人在提出管辖权异议时，究竟是向接受指定的法院提还是向作出指定的法院提呢？法院接受异议后，程序上又如何处理？笔者认为，当事人应向接受指定的法院提出管辖权异议，如果异议不成立，则裁定驳回，当事人可提出上诉；如果异议成立，接受指定的法院则不能改变上级法院作出的指定管辖，而应报请上级法院裁定是否变更指定管辖。


（作者单位：河南省武陟县人民法院）