商品房预售合同转让法律性质及条件研究
赵英伟

　　　　商品房预售合同转让是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为。这种转让只变更预售合同的主体，预售合同的内容不发生变化，由商品房预购人将原预售合同的债权或权利义务转让给第三人，使第三人与预售人之间设立新的民事法律关系。预售合同转让属于房地产的二手交易，即通常所称的三级市场。我国《城市房地产管理法》第45条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”这一规定实际上是对商品房的预售合同转让的认可。事实上，我国商品房预售合同转让在房地产市场中大量存在。
一、预售合同转让的法律性质
　　预售合同标的物是正在建筑、尚未竣工的商品房，其所有权尚未产生。预购方在预售合同履行中，虽交付预购款，但不享有预售商品房的所有权，其转让处分的，不是所有权。故预售合同转让的性质，即根据转让时预购人已履行预售合同义务程度的不同，分别是商品房预售合同的债权转让和权利义务转让。预购人已全部履行合同义务所为的转让是债权；预购人只部分履行合同义务所为的转让，则是权利义务转让。
　　1?预售合同债权转让无须事先征得预售人同意，因为，债的转让包括债权转让、债务转让、权利义务一并转让三种情况。我国《合同法》第79条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。”说明债权人可以不经债务人同意而自由处分自己的债权。债务人在民事法律关系中仅仅为民事义务的承担者，如果原债权人和新债权人没有异议，债务人向谁履行义务都是可以的。《合同法》第80条又规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”因为债权转让可不必征得债务人的同意，但债务人不能因债权转让而利益受损。同时也便于债务人如期正确履行义务。
　　2?预购人没有全面履行合同义务前提下所进行的权利义务转让，事先应征得预售人同意。因为第一，合同是当事人双方意思表示一致的产物，合同当事人之间的了解信任程度，尤其是各自的信用程度，往往是达成合同的关键因素，这也是诚实信用原则在合同中的体现。第二，以预售方的事先同意作为预购人的权利义务转让的前提，一方面可以防止预购人借权利义务转让逃避债务，另一方面也可保证预售人有机会对受让人的资信能力、履行能力予以考察，以使原预售合同得以正确履行，从而保护预售方的合法权益，在法律上也可平衡预售人、转让人(预购人)的利益。第三，它与我国《民法通则》第91条关于“合同一方将合同的权利、义务全部或部分转让给第三人的，应当取得另一方的同意”的规定相符。
　　3?预购人没有履行预售合同的任何义务时，预购人无权转让该预售合同，即预售合同中不存在债务转让。因为债务转让必须征得预售人的同意，预售人不可能同意预购人单纯的牟利转让；即使不以牟利为目的，预售人对预售合同享有请求解除权，并要求预购人承担缔约上的过失责任，预购人不能通过转让预售合同逃避应负的法律责任，同时我国法律严禁倒卖合同、买空卖空的行为，更不允许利用预售合同进行变相的期货交易。
　　综上，我国预售合同转让的法律性质是债权转让和权利义务转让。
二、预售合同转让的条件
　　我国《城市房地产管理法》第45条的规定应视为允许预售合同转让，具体办法由国务院规定，说明预售合同转让是有条件的。笔者以为预售合同转让的条件如下：
　　1?依照法律、法规、政策等规定，允许预售转让的可以转让；不允许预售转让的不得转让，例如《深圳经济特区商品住宅外销管理办法》第12条规定：“预售的外销商品住宅，在未领取房地产证前不得转让，否则转让无效。”
　　2?转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记备案的预售合同不得转让。这种规定有利于国家加强宏观管理，加强国家税收。因为预售合同转让主体与预售主体不同，转让人具有双重身份，它是前一预售合同的预购方，同时又是后一转让合同的转售方，而不是未竣工商品房预售方，故转让人不具备预售方的主体资格，也不必具有商品房预售许可证，但转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才具有预售转让的主体资格。预售合同转让后，新预购人取代原预购人成为新的权利主体，也是预售商品房竣工后的产权人。
　　3?预售合同转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的预售商品房，如果转让的标的物已经竣工验收，预购方已经实际取得预售商品房产权后，将商品房再转让给他人，不是预售合同转让，应按商品房买卖关系处理，同时预售合同转让行为必须是行为人真实意思表示，否则转让行为无效。由于房地产市场价格不稳定，转让人将预售合同提前转让，转移跌价风险；新预购人自愿承担跌价风险，冒着风险提前买受，然后再次转让，这种转移风险和买受风险必须是平等自愿的。当然，与之相对应也有获得利益的机会。
　　4?预售合同必须合法有效，才允许预售合同转让，否则预售合同转让无效。最高人民法院民(1996)2号文件第28条规定：“商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效。”从预售合同内容看，分以下几种情况：第一，如果预售合同对转让有约定，当双方约定的转让条件已经具备时，可以转让。例如分期付款中，预售合同约定必须付清前二次应付款项或者付清应付款项达到2/3后方可转让。第二，预售合同未约定转让条件，预售合同履行中，预购方提出转让，必须征得预售人同意，否则转让无效。这样规定既可预防预购人倒卖合同，牟取非法利益。又可以保证预售合同转让及预售合同的顺利履行。第三，预购方已经全部履行预售合同规定的全部义务，对预售商品房的再行转让，不必征得预售人的同意，但事后应及时通知预售人知道，使其正确履行合同。通知人是转让人和新预购人，转让人和新预购人持原经过登记备案的预售合同和新签订的预售转让合同通知预售人，并了解原预购人履行合同情况。
　　5?预售合同转让必须签订转让合同，不必重新签订新预售合同。因为转让人与新预购人签订预售合同将原预售合同的预购人(转让人)更名为新的预购人，新预购人通过预售转让合同取得原预售合同预购人的地位。这种预售转让合同应依法缴纳有关税费。转让人无论是债权转让，还是权利义务转让，都只是合同主体的变更，而合同内容即权利义务并没有改变。如果转让人是债权转让，预售人拒绝重新签订预售合同，将阻止转让人对债权的处分权，故新预购人没有必要与预售人重新签订预售合同，预售转让合同依法成立后，具有不可逆转性，即新的法律关系形成，原预购人和新预购人均不得反悔，但新预购人符合转让条件时仍可以再行转让。
三、预售合同转让的程序
　　预售人、转让人和新预购人持经登记备案的原预售合同和转让双方新签订的预售转让合同及预售方或银行出具的已付足约定的预购款的证明文书，到标的物所在地房产管理部门办理转让合同登记备案手续，对符合转让条件的，房地产管理部门可予以转让登记。同时办理原预售合同的更名手续，明确预售方向受让人履行原预售合同的标的物。若需再次转让者，仍按上述手续办理。经过最后转让登记的受让人，为预售后竣工的商品房产权人。
　　我国预售合同转让法律滞后。在审判实践中，随意性很大，很多预售转让合同、预售连环转让合同无法认定和处理。我国法律应顺应形势的需要，尽快立法，建议国务院尽快出台有关预售合同转让条件的行政法规，允许“炒楼花”行为，但进行一些必要的限制，即允许有条件的“炒楼花”行为，并随着房地产市场的发展，市场规范和法律体系的完善，逐步规范搞活房地产市场。
　　
　　(作者单位：辽宁省高级人民法院)
　
山西省人大常委会


山西省通信市场管理条例
山西省人民代表大会常务委员会


（1996年12月3日山西省第八届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过）

第一章 总 则
第一条 为加强通信市场管理，维护通信秩序，保护通信经营者和用户的合法权益，促进通信事业的发展，根据有关法律、行政法规的规定，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于本省行政区域内参与通信市场活动的单位和个人。
第三条 本条例所称通信市场包括通信业务市场和通信附属业务市场。
第四条 通信市场管理坚持统筹规划、协调发展、公平竞争、优化服务的原则。
通信业务经营者提供通信服务应当贯彻迅速、准确、安全、方便的方针。
第五条 省邮电管理局是本省通信行业主管部门，负责监督管理本省的通信市场。
地（市）、县（市、区）邮电（邮政、电信）局负责监督管理本行政区域的通信市场。
第六条 县级以上人民政府应当加强对通信市场管理工作的领导，建立健全检查、监督制度。
公安、工商行政、技术监督、无线电管理等有关部门应当按照各自的职责，共同做好通信市场管理工作。

第二章 经营范围
第七条 通信业务和通信附属业务实行邮电通信企业专营和放开经营相结合的办法。放开经营的通信业务和通信附属业务实行经营许可证制度或者申报制度。
第八条 下列通信业务和通信附属业务实行经营许可证制度：
（一）无线电寻呼；
（二）800兆赫集群电话；
（三）450兆赫无线电移动通信；
（四）国内ＶＳＡＴ（甚小天线地面站）通信；
（五）移动通信终端设备的销售和维修；
（六）国家规定实行经营许可证制度的其他通信业务和通信附属业务。
第九条 下列通信业务和通信附属业务实行申报制度：
（一）电话信息服务；
（二）计算机信息服务；
（三）电子信箱；
（四）电子数据交换；
（五）可视图文；
（六）集邮票品；
（七）国家规定实行申报制度的其他通信业务和通信附属业务。
第十条 下列通信业务和通信附属业务除国家另有规定外，由邮电通信企业专营：
（一）信件和具有信件性质的物品（含速递文件）的寄递；
（二）国际电信通信；
（三）邮资凭证和印有“中国邮政”字样的明信片的印制发行；
（四）电话、电报、数据传输、蜂窝制无线移动通信；
（五）电话号码簿、邮政编码簿、电话卡的印制发行。
第十一条 下列通信业务和通信附属业务，未经邮电通信企业委托，任何单位和个人不得经营：
（一）公用电话；
（二）公用传真；
（三）普通邮票销售；
（四）除机要、汇兑以外的其他邮政通信业务，以及国家通信行业主管部门允许委托的其他通信业务。

第三章 经营资格与审批
第十二条 经营本条例第八条、第九条规定业务的，必须具备下列条件：
（一）主办或者投资单位必须是具有法人资格的公有制企业或事业单位，经营通信附属业务的可以是企事业单位、社会团体和个人；
（二）有与开展经营活动相适应的技术人员、管理人员、资金和场地；
（三）有必要的服务设施，与公用电信网接口的通信设备应当符合国家通信行业主管部门规定的进网技术要求；
（四）有为用户提供长期服务的能力。
第十三条 申请经营本条例第八条、第九条规定业务的，应当向地（市）邮电（邮政、电信）局提交下列材料：
（一）申请书；
（二）可行性研究报告；
（三）符合本条例第十二条规定条件的有关证明材料。
第十四条 地（市）邮电（邮政、电信）局应当自收到申请材料之日起15日内提出书面意见，报省通信行业主管部门审批。省通信行业主管部门应当自收到上报材料之日起15日内进行审查，并结合当地通信资源和通信市场实际情况，作出批准或者不批准的书面决定，特殊情况审批
时间可以延长15日；作出批准决定的，发给经营许可证或者批准文件。
申请经营跨省通信业务的，省通信行业主管部门应当自收到申请材料之日起15日内提出书面意见，报国家通信行业主管部门审批。
第十五条 经营无线电通信业务的，必须持省通信行业主管部门所发经营许可证，到无线电管理部门办理频率使用和台站设置手续。
第十六条 经营通信业务和通信附属业务的，凭经营许可证或者批准文件到当地工商行政管理部门办理手续。取得经营许可证或者批准文件满一年未开业的，由批准部门收回经营许可证或者撤销批准文件。
第十七条 省通信行业主管部门应当对经营许可证实行年检。

第四章 通信服务
第十八条 通信业务经营者应当加强通信业务宣传，建立技术咨询、业务查询制度，不断提高服务质量，及时解答和处理用户提出的问题。
从事通信业务和通信附属业务的工作人员，应当忠于职守，廉洁奉公，不得收受贿赂、敲诈勒索或者借故刁难用户。
第十九条 通信业务和通信附属业务经营者应当在营业场所悬挂有关经营证照和标志牌，执行国家统一的通信业务规程，公开服务时间，并按规定安装自动计费设备。
第二十条 通信业务经营者在受理安装、迁移通信终端设备的申请后，应当在7日内向用户作出答复。收取用户安装费或者迁移费后应当按交款顺序施工，并在30日内安装开通设备；因特殊情况不能开通的，应当说明原因，退还所收费用，或者从交款后的第30日起按银行活期存款
利率向用户支付利息。
第二十一条 通信业务经营者在接到修复通信故障的申请后，按下列规定办理：
（一）属于用户通信终端设备故障的，应当在24小时内查明并告知；
（二）属于用户通信线路故障的，应当在48小时内修复；
（三）属于电缆、光缆故障的，应当在72小时内修复；
（四）属于重大故障或者因不可抗力不能按期修复的，应当说明原因，并积极采取措施恢复通信。
发生故障的当月，由于通信业务经营者的原因未按期修复，造成用户不能通信连续达到10日的，免收当月的基本月租费。
第二十二条 邮电通信企业应当按照国家和省规定的频次、时限和投递点，投递邮件、电报、报刊、汇款通知单，不准捎转积压。

第五章 通信秩序与监督
第二十三条 通信业务经营者在为用户提供信息服务时，不得播发下列内容：
（一）涉及国家秘密和安全的信息；
（二）违反国家民族政策和宗教政策的信息；
（三）涉及封建迷信或者淫秽色情的信息；
（四）博彩有奖游戏节目；
（五）其他有危害社会公共道德、社会秩序或者侵害他人合法权益内容的信息。
第二十四条 通信业务和通信附属业务经营者，不得实施下列行为：
（一）擅自向他人提供用户使用通信业务的情况；
（二）窃听或者复录用户的通信内容；
（三）擅自中断用户的通信或者延误通信服务；
（四）限制或者强迫用户使用通信业务、购买通信设备；
（五）利用通信技术扰乱其他经营者的正常经营活动。
第二十五条 任何单位和个人不得实施下列行为：
（一）擅自在公用通信网上安装交换机、电话机、传真机或者其他通信终端设备；
（二）盗用移动电话、无线寻呼等通信终端设备的号码、密码、他人长途电话帐号，非法并机，偷接他人电话线路，伪造电话卡；
（三）生产、销售未经监制的通信信封；
（四）经营国家禁止销售和流通的邮票和集邮票品；
（五）销售、维修无进网许可证、无批准文件的通信终端设备；
（六）买卖、出租、伪造、涂改或转让经营许可证、进网许可证、信封生产监制证等有关证件；
（七）利用通信手段窃听他人电话，对他人进行骚扰、恐吓等。
第二十六条 通信用户未经通信业务经营者同意，不得在电话机上加装或改装副机、无绳电话、有（无）线接插器、传真以及其他附属设备；不得改装、更换交换机及中继设备。
第二十七条 通信用户未经省通信行业主管部门批准，不得实施下列行为：
（一）利用专用网、用户交换机进行经营活动；
（二）改变中继线路、专用线路的使用范围；
（三）将普通电话线路改作其他用途。
第二十八条 经国家通信行业主管部门批准进网的通信终端设备，通信业务经营者不得拒绝进网；未经批准的，不得允许进网。
经省通信行业主管部门批准的通信业务经营者或专用通信网单位，邮电通信企业应当提供开办经营业务或联网运行所需的中继线路和设备；未经批准的，不得提供中继线路和设备。
第二十九条 通信市场管理人员执行公务时，必须出示执法证件，使用统一规定的执法文书。
第三十条 县级以上邮电（邮政、电信）局在查处违反本条例的行为时，可以行使下列职权：
（一）询问被检查单位的经营者、利害关系人、证明人，要求其说明情况，提供证明材料和其他有关材料；
（二）查询、复制有关协议、文件、文稿、单据等有关业务资料；
（三）收集、封存有关证据；
（四）法律、法规赋予的其他职权。
第三十一条 经营特快专递业务的，应当向所在地的邮电（邮政、电信）局备案，并接受监督检查。
第三十二条 通信用户有权对其使用通信业务的情况查询，对通信业务和通信附属业务经营者的服务质量以及损害其合法权益的行为进行投诉，受理投诉的部门或者单位应当及时调查处理，并答复投诉人。

第六章 法律责任
第三十三条 违反本条例第八条、第九条、第十条第（五）项和第十一条第（一）、（二）项规定，擅自经营通信业务或通信附属业务的，由省邮电管理局或者地（市）邮电（邮政、电信）局给予警告，责令停止营业，没收违法所得；情节严重的，并处3000元以上30000元以
下罚款。给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。
第三十四条 违反本条例第十九条、第二十六条规定，由县级以上邮电（邮政、电信）局给予警告；情节严重的，处以100元以上1000元以下罚款。
第三十五条 违反本条例第二十条、第二十一条、第二十二条规定的，对责任人员由其所在单位视情节给予行政处分，并采取补救措施。
第三十六条 违反本条例第二十三条规定的，由县级以上邮电（邮政、电信）局给予警告；情节严重的由省邮电管理局吊销经营许可证或者撤销批准文件。
第三十七条 违反本条例第二十四条、第二十五条第（一）、（二）、（五）、（六）项和第二十七条规定的，由省邮电管理局或者地（市）邮电（邮政、电信）局给予警告，没收违法所得，可以并处5000元以上50000元以下罚款；情节严重的，由省邮电管理局吊销经营许可
证或者撤销批准文件。给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。
第三十八条 违反本条例第二十八条规定的，由县级以上邮电（邮政、电信）局给予警告，没收违法所得，可以并处2000元以上20000元以下罚款。
第三十九条 违反本条例规定，法律、法规对处罚另有规定的，依照有关法律、法规的规定执行。
邮电通信企业违反本条例规定的，由其上一级主管部门进行处罚。
第四十条 通信市场管理人员违反本条例规定，滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由其所在单位或者上一级主管部门给予行政处分。给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。
第四十一条 违反本条例规定构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章 附 则
第四十二条 本条例具体应用中的问题由省人民政府负责解释。
第四十三条 本条例自1997年1月1日起施行。






1996年12月3日