论购房产权过户中的法律障碍/臧恩富律师

辽宁壹品律师事务所律师



在媒体报道的诸多购房“黑洞”和“陷井”中，对购房者危害最大的当属所购房屋存在产权过户的法律障碍，购房者支付了房款却得不到所购房屋的所有权。如何确保购房者能够顺利地取得所购房屋的产权，既是购房者迫切关心的问题，也是政府主管部门规范房屋交易应解决的问题，更是律师为当事人购房提供法律服务时应首先考虑的问题。

产权，顾名思义，是指房产的所有权，对购房者来说，产权意味着对所购房屋享有所有权并同时对该房屋所占土地享有使用权。购买房屋与购买其他普通商品在取得所有权方式上的不同之处就在于购房属于不动产交易的一种，其所有权的取得不以是否交付为准，而是以是否向房地产交易主管部门办理产权登记为准。所以，购房者从维护自身利益的角度出发，在决定是否购买某个特定房屋时，不但要考虑能否拥有所购房屋的实际使用、支配权，更要考查能否获得所购房屋的《房屋所有权证》和相应的《土地使用证》。如果购房者在决定购房之初忽略了所购房屋可能存在的过户的法律障碍，那么，轻则会使购房者陷入不必要的纠纷和诉讼之中，重则可能导致购房者钱房两空，血本无归。

综合分析产权过户中的法律障碍，其来源集中在卖方方面。因为在购房这一买卖合同的法律关系中，买方的主要义务是支付房款，而卖方的的主要义务则是交付房屋并转移其所有权。对卖方及其所售房产进行资信调查和权属分析，是排除产权过户法律障碍的关键。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》、《商品房销售管理办法》、《商品房预售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》及其他相关法律、法规、规章的规定，要排除商品房产权过户的法律障碍，应关注以下几个方面：

一、 了解卖方是否有产权证或预售许可证。

购买期房的购房者，要看预售该期房的卖方是否有所出售商品房的预售许可证。只有拥有商品房预售许可证，该期房才具备了市场准入条件。

购买现房的购房者，要看卖方有无所出售房屋的产权证。是否拥有产权证是判断卖方是否对所出售房屋拥有所有权和处分权的标志。

二、 了解卖方的处分权上是否存在限制情况，这些限制卖方处分权的情况包括：

1、 查封
被司法机关采取财产保全措施进行查封的房屋，在查封期间不得转让。

2、 抵押
被抵押用于债的担保的房屋，在抵押期间未经抵押权人同意不得转让。

3、 共有
产权共有的房屋，未经其他共有人的同意不得转让，并且在同等条件下，其他共有人拥有优先购买权。

4、 出租
被出租的房屋出售的，房屋产权人（即出租人）应提前三个月通知房屋承租人，在同等条件下，房屋承租人拥有优先购买权。

三、 了解拟购房屋所在土地的性质

1、 出让土地

购房者所购买的商品房所在的土地应该是以出让方式取得的国有土地，并且卖方已取得了土地使用证。

2、 划拨土地

若拟购房屋所在土地为划拨土地使用权，则在该土地未依法办理土地出让手续并缴纳相应的土地出让金之前，不得转让。

3、 集体土地

集体土地上的房屋的交易，原则上只能在该房屋所在地的乡镇居民之间进行。其他城市居民购买集体土地上的房屋无法取得所购房屋的所有权。集体土地只有依法办理征用、出让手续后，才能由开发商开发商品房进行出售。

4、 军队土地

黑龙江省大兴安岭地区行政公署


大兴安岭地区行政公署大兴安岭林业集团公司关于印发大兴安岭林区林下野生经济植物资源管理办法和大兴安岭林区林下野生经济植物资源管理办法实施细则的通知

大署〔2010〕65号

各县、区人民政府，各林业局，地林直、中省直有关单位：
　　《大兴安岭林区林下野生经济植物资源管理办法》（以下简称《管理办法》）和《大兴安岭林区林下野生经济植物资源管理办法实施细则》（以下简称《实施细则》）经行署、林管局第六次常务会议讨论通过，现提出如下要求，请一并贯彻执行。
一、认真学习领会，加强宣教工作。各地要采取多种有效形式组织干部职工学习《管理办法》和《实施细则》，结合本地林下资源保护与利用工作的实际情况，有针对性地开展好各项工作。各级宣传部门要充分利用多种行之有效的宣传手段和宣传媒介，广泛宣传地委、行署致富林区职工的政策意图及林下资源管理工作各种制度措施，让全区干部职工进一步认识到林下资源保护与可持续经营的必要性和迫切性，调一切积极因素，全面深化我区林下资源管理工作向纵深发展。
二、全面落实责任，扎实推进工作。要按照《管理办法》和《实施细则》要求，结合各自实际制定工作方案，细化制度措施。建立一级抓一级、一级对一级负责的责任制度和管理体系，落实林下资源管理工作责任追究制度，落实“一把手”工程，实施林下资源管理工作行政问责。各地要全面有序推进林下资源保护管理、资源调查监测、资源资产评估、经营利用管理、产业建设、规范市场管理和科研推广等工作任务。要认真组织开展好林下资源专项调查工作，建立林下资源资产评估体系，开展好可利用林下资源资产评估和林下经济核算工作。
三、加强考核管理，严格兑现奖惩。行署、林业集团公司对林下资源管理工作考核实行日常考核与年终考评相结合的办法，加大对各地林下资源管理工作考核力度。对于行署、林业集团公司督办的相关工作和林下经济指标完成情况作为考评的必保指标。行署督查室会同有关业务管理部门将不定期对各地林下资源管理工作进行督查。行署、林业集团公司将依据考核结果兑现奖惩。

　　　　　　　　　　　 二0一0年六月二十二日




大兴安岭林区林下野生经济植物资源管理办法


第一章 总 则

第一条 为严格保护和科学利用林下野生经济植物资源（以下简称林下资源），杜绝破坏资源、无序经营等行为，实现林下资源可持续经营，促进低碳经济发展，为全区经济社会发展提供物质基础，根据《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国森林法实施条例》、《黑龙江省湿地保护条例》、《黑龙江省森林管理条例》、《黑龙江省国有林区森林资源管护经营办法（试行）》及《黑龙江省大兴安岭地区森林防火条例》等法律法规，结合我区林下资源管理工作实际，制定本办法。
第二条 林下资源管理工作坚持生态优先、积极保护、科学规划、持续经营的原则。
第三条 本办法所指林下资源，泛指各地可利用的主要野生经济植物。本办法适用于大兴安岭林业集团公司所属十个林业局，地方林业所属六个国营林场参照执行。
第四条 凡在上述辖区内从事林下资源保护、经营利用及其它相关活动的均应按本办法执行。

第二章 保护管理

第五条 各县、区、林业局是所辖区域林下资源保护利用工作管理主体，要全面落实编制可利用的林下资源保护与科学利用规划、宣传教育、资源保护管理、资源调查与监测评估、有序经营利用和产业建设等工作任务。同时在有效保护资源的同时，致富职工和发展产业，实现富民兴企目标。
第六条 林下资源管理工作实行统一协调和分工负责工作机制。行署、林业集团公司成立林下资源管理工作领导小组，领导小组办公室设在野生动植物保护处，负责组织协调全区林下资源管理日常工作。领导小组各成员单位按职责分工，组织落实相关工作任务。各地要成立相应工作机构，落实工作任务和工作目标。
第七条 各县、区、林业局和相关部门要加强林下资源保护，严厉查处一切破坏野生经济植物资源的行为，有效保护野生经济植物物种基因。通过采取划建野生经济植物保护地的方式，对珍稀濒危植物及可利用野生经济植物实施保护；通过采取建立林下资源轮采区的方式，对可利用林下资源实施控制性保护。

第三章 经营管理

第八条 林下资源经营利用要坚持“资源国有、有偿使用、发展经济、致富职工”和“资源消耗量低于生长量”的原则。要鼓励支持林区职工和加工企业，在资源所有权不变、不改变林地、湿地用途和不降低森林与湿地功能的前提下，承包经营林下资源，即林下资源经营权可以实施有偿转让，承包经营期间可以采取科学有效的经营技术与保护措施。
第九条 林下资源经营管理要根据资源种类、分布、储量、利用目的及经营管护能力等，因地制宜采取措施。对于资源相对集中，管理较便利的近山区，可采取公开有偿转让经营权的方式，将经营管理权转让给林业职工、本地常住居民或深加工企业，明确双方权利、责任和义务，建立“管、育、用”一体化的经营管理模式。对于资源相对分散、管理难度大和产量低的远山区，要全面落实资源管理责任，加大资源管护工作力度。
第十条 各县、区、林业局要根据可利用林下资源生物学特性和分布特点，兼顾林情、社情及森林防火工作，科学区划保护地、轮采区和采集区，及时向职工发布采集期、灾害情况等信息，采用科学的采集方式。
第十一条 林下资源产品采集工作实行采集行为登记制度、协议采集收购运输制度和采集期各类信息统计上报制度。各地所有采集活动必须在限定的采集期和采集区内进行，自觉接受有关部门的检查和监督，坚决杜绝外来人员入山采集。各地要落实落靠相关工作责任，确保采集期各类采集信息报告及时准确。
第十二条 采集期间，各地要严格执行森林防火的各项规定，逐级落实责任，严格控制火源。

第四章 收购管理

第十三条 林下资源产品收购期间，实行采收交易情况统计上报制度。从事收购的企业或个人必须到当地工商行政管理部门办理《工商营业执照》，并到当地林下资源主管部门登记。各地要做好对收购企业收购量、库存量和销售量的统计工作，及时上报收购量和库存量，对收购量和库存量要实行动态监测管理。
第十四条 各地要根据本地林下资源的种类和产量等实际情况，统筹考虑旅游、城镇规划和便于交易等因素，建立固定或临时的林副产品交易市场。
第十五条 各级工商行政管理和市政管理部门要切实加大监管力度，对扰乱市场经营秩序和影响市政建设的行为要严厉打击，切实维护好经营承包者和加工企业合法权益。

第五章 产业建设

第十六条 林下资源加工利用产业建设必须树立全区一盘棋的思想意识，要严格按资源储量、分布和承载能力规划产业建设布局和发展规模，科学编制林下资源开发利用发展规划。各地、各部门要积极扶持我区现有规模企业向精深和低碳经济方向发展，尽快扩大生产规模和销售市场，以此确保林下资源作为加工生产原料实现不出区的目标。
第十七条 各县、区、林业局要积极为加工企业发展提供优质服务和宽松的发展环境。同时本着自愿协商的原则，为加工企业提供原料生产基地，并协助加工企业与采集者建立良好的原料购销渠道，确保企业生产原料供应得到保障。对林下资源相对匮乏、无法满足深加工企业需求的县、区、林业局可向行署、林业集团公司报请原料使用计划，地区统一组织协调解决。
第十八条 各地可以根据实际情况采取合理合法的保障性措施，确保全区加工企业的原料供应。
第十九条 要切实加快对主要利用林下资源的人工引种栽培步伐，科学引进适合寒地生长的栽植品种，加快扩繁进度，尽快形成规模，以缓解产业建设对野生林下资源利用的压力。
第二十条 科研部门要在每年的科研经费中拿出一定比例资金，积极组织相关技术人员针对林下资源保护开展科研活动，制定经营技术标准和规程，通过集约化经营和人工驯化等方式，建立科技示范基地，引进推广先进技术。

第六章 考核奖惩

第二十一条 行署、林业集团公司与各地签订林下资源保护利用工作责任状。地区主管部门采取日常考核与年终总评相结合的方式对全区林下资源保护利用工作进行动态考核。
第二十二条 各县、区、林业局要对在林下资源保护管理、宣教工作、调查规划、监测评估、科学研究和产业建设等方面工作成绩显著的单位或个人，应给予适当物质奖励。对从事林下资源保护管理、监督工作人员及其他有关工作人员，由于滥用职权、玩忽职守或徇私舞弊，致使国家森林资源受到损害或使林下资源保护利用工作受到影响的，要对其实施行政问责制；对情节严重、触及法律的，要依法追究相关刑事责任。
第二十三条 对在林下资源经营与利用过程中出现的破坏林下资源、毁坏林地和湿地等行为的，要依据有关法律法规进行严肃处理。对构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章 附 则

第二十四条 本办法由大兴安岭林业集团公司野生动植物保护处负责解释。自公布之日起30日后生效 。原《大兴安岭地区林下资源保护与利用管理办法》（试行）同时废止。






大兴安岭林区林下野生经济植物资源管理办法实施细则


第一章 总 则

第一条 根据《大兴安岭林区林下野生经济植物资源管理办法》，特制定本实施细则。
第二条 本细则适用于大兴安岭林业集团公司所属十个林业局及地方林业所属六个国营林场从事林下野生经济植物资源（以下简称林下资源）保护与利用的企业及个人。
第三条 林下资源保护利用管理工作实行统一协调和分工负责的工作机制。建立健全林业集团公司、林业局和林场（管护区）的三级管理体系，完善相应责任制度。

第二章 保护管理

第四条 各县、区人民政府、各林业局是所辖区域林下资源的管理主体，各地行政主要领导作为本辖区林下资源管理工作第一责任人，要全面落实编制可利用林下资源保护与科学利用规划，加强对辖区内林下资源的宣传教育、资源保护、详查监测、资产评估、经营利用、市场规范和产业建设的领导，逐级向林场和其他有关部门分解落实工作任务。行署与各地签订林下资源保护利用工作责任状，林业局与所属林场签订工作责任状，林场与职工签订责任状，形成层层抓落实的工作格局。
第五条 全区林下资源管理工作领导小组各成员单位要切实履行职责，按工作要求完成相应工作任务。
　　各级宣传部门要采取多种形式广泛组织开展宣教活动，全面提高全区干部职工群众对林下资源的自觉保护管理意识与科学经营利用水平。
　　各级资源管理、资源监督、野生动植物保护和公安森保等部门切实承担起对林下资源保护管理工作，大力加强对林下资源产品采集、销售、收购和运输等各环节的监督管理工作。
　　各级产业部门和科研部门或单位每年要拿出一定比例资金，组织开展对林下资源实施集约化经营管理和人工驯化研究，制定经营技术标准和规程，提高资源品质。引进适合寒地生长的栽植品种，加快人工扩繁进度，尽快形成规模，以缓解产业建设对野生林下资源利用的压力。
　　各级工商行政和市政管理部门要加强对购销环节的监管，规范交易市场建设，严厉查处无照经营行为和占道经营等违规现象，维护林下资源购销交易秩序。
　　各级质量技术监督部门要加强对林下资源产品加工企业原材料投入、生产工艺、关健点控制、检验检测和成品出厂等环节标准监督管理，对无标准生产和不符合强制性标准的行为依法予以查处。
　　各级发改委（计划部门）要抓住国家鼓励发展低碳经济的战略机遇，积极向上争取林下资源保护利用相关政策和资金。
　　各级财政（财务）部门要认真组织开展林下资源资产评估工作，为经营权转让和经营期资源消长考评提供保证。
　　各级工会、妇联和共青团等部门要将实施“家庭致富工程”、发展“自营经济”与林下资源保护利用工作有机结合起来，共同协调发展。
　　其他各成员单位和部门也要按其职责，各司其职，共同做好林下资源保护利用工作。
第六条 各地要成立林下资源调查监测与评估机构，建立林下资源调查监测与评估制度，对责任区内主要利用的林下资源的分布、贮量、可允收量和开发利用量等进行调查和动态监测，组织开展林下资源评估工作，建立健全资源管理档案，及时准确掌握资源消长情况，适时调整保护利用策略。
　　林下资源监测调查由各地负责安排，组织森林经理调查要同时开展林下资源专项调查，并增加相应章节。
　　各地要通过设立固定样地及临时样地，对本施业区可利用林下资源开展资源监测，监测重点为对主要利用资源分布与储量详查，同时建立资源监测档案。
　　各地要组织建立由财务部门牵头，审计、企管与资源保护等部门参加的林下资源资产评估机构。评估部门要结合资源调查监测结果，对主要利用的资源储量、价值和承包前后资源消长情况等进行科学认证，确保经营期内林下资源产量和面积双增长，并以此作为考核工作的依据之一。

第三章 经营管理

第七条 各地要本着面积适宜和利于管理的原则，重点采取经营权有偿转让方式，加强林下资源经营利用方面的管理。
　　对于林下资源相对集中和管理较便利的近山区，可以以沟系或林班为单位，按照公开、公正和公平原则，采取集体承包或个体承包等多种方式，将林下资源经营权有偿转让给林业职工，依法签订经营管理合同。承包经营中在赋予承包者经营抚育和采集收益权的同时，还要赋予承包者对辖区森林、湿地和野生动物资源的保护管理责任，双方要切实履行所签订承包合同中约定的权利、责任和义务。各地要把对加工企业发展和职工承包经营应尽的服务保障等做到有效落实，真正建立起“管、育、用”一体化的经营管理模式，承包期最高可以放宽至10年。各地对转让承包区域要及时向社会公示。
　　转让林下资源经营权要求优先考虑从事森林资源管护的职工队伍，确保每个想承包和有能力承包的职工都有承包地块。承包面积要与承包经营者实际管理能力相符，要科学实际地确定承包面积。
　　对于资源相对分散、管理难度大和产量低的远山区，可采取林场统一组织管理的采集方式，加大资源管护工作力度，确保林下资源实现可持续利用。
第八条 各地要实行采集前公示制度。要依据本地林下资源特性、分布特点和气候条件等因素，科学确定禁采区、保护地、轮采区和采集区，要及时组织开展产量预报、采集期预报和防灾减灾预报等工作，及时向社会发布，倡导科学采集，提高采集质量。坚决禁止捋青、折枝和损坏嫩芽等一切野蛮抢采的破坏资源行为。
第九条 各地要有组织、有计划和有步骤地开展规范性采集活动。经营权转让区域内林下资源产品采集由经营承包者向林场（管护区）提交采集计划后，可自行组织；非经营权转让区域内林下资源产品采集由林场（管护区）统一组织进行。
　　采集计划包括采集时间、采集地点及范围、采集方式、组织形式、入山采集人数（需特别说明外来入山人员情况）、防火和安全措施等内容。
第十条 从事林下资源产品采集者要在签订《林下野生经济植物资源产品采集协议》（以下简称《采集协议》）后在指定区域内从事采集。若出现采集劳动力短缺情况，由各地劳动部门统一调剂。
　　《采集协议》要约定双方的责任、义务及违约责任等内容。防火期间，要严格按照森林防火有关规定指导管理林下资源产品采集工作。
第十一条 采集期实行采集日报制度。采集期间各地要将每日入山采集人员数量、资源采集种类、采集量和收购量等数据进行详细统计，上报地区林下资源主管部门。
第十二条 林下资源收入一律上缴林业集团公司，视同育林基金管理，做其他营林收入。支出由林业局提出支出计划申请，在规定的使用范围内按80%返还。同时建立多缴多奖机制，结合年终考核一并兑现。

第四章 收购管理

第十三条 各地要鼓励加工企业与采集者建立定单收购的购销模式，确保满足加工企业生产原料的供应。根据企业实际生产能力和冷储能力，本着协商自愿的原则，允许加工企业在我区参与承包经营管理林下资源。
第十四条 各地要建立符合城镇发展布局和方便职工交易的林副产品交易市场。特别是在人口密度大、物流畅通、资源富集和产业密集的县、区、林业局，要建立具有一定规模的固定的林副产品交易市场，其他地方可以结合实际建立临时交易市场。各地建立林副产品交易市场要到工商行政管理部门登记备案。
第十五条 凡从事林下资源产品收购的企业或个人，要到当地工商行政管理部门办理《工商营业执照》，凭工商营业执照到所在地林下资源主管部门进行登记，并签订《林下野生经济植物资源产品收购协议》（以下简称《收购协议》）。凭《收购协议》对林下资源产品进行收购和从事加工生产。
　　收购商在收购时要出具《收购协议》，每天的收购量和销售人等信息要详细登记。林业局和林场要派驻市场监督员每天统计一次采集和收购情况并及时上报。采收　　　期间可通过核对收购卡和盘点库存等，控制私收滥购等违规交易行为。
　　从事林下资源产品运输须办理《植物检疫证明》和《林下野生经济植物资源产品运输协议》（以下简称《运输协议》）方可运输。
第十六条 林下资源产品的收购价格完全遵照市场经济规律。任何单位或个人不得随意压等级压价格或哄抬物价，不许非法扰乱正常的市场交易秩序。对违反规定的，一经发现，由物价和工商管理等部门视情节予以处罚。对违反有关法律法规的，情节严重的，将依法移送司法机关处理。
第十七条 凡从事经营林下资源产品的单位或个人必须进入指定交易市场，服从管理，依法诚信经营。对私收滥设收购网点进行交易的，由工商和市政部门按职责权限依法处理。
第十八条 对伪造、倒卖和转让《采集协议》、《收购协议》、和《运输协议》）等有关行为的，由各地林下资源主管部门予以严肃处理。

第五章 产业建设

第十九条 林业集团公司绿色产业处负责指导全区林下资源产业规划、产业建设、产品研发和市场营销等项工作。
第二十条 要根据林下资源分布情况和承载量，科学制定全区林下资源开发利用发展规划，合理布局加工企业。同时加强企业建厂前的资质审定工作，制定出台加工企业建设标准和产品标准等，实现优势资源向优势企业集中。
第二十一条 要提高对林下资源产品精深加工比重，确保企业发展规模和所研发产品的终高端性，打造自身竞争力。强化市场营销和信息平台建设，组建营销集团，提高市场份额，促使林下资源作为生产原料早日实现不出区的目标。
第二十二条 各地要积极扶持加工企业发展。在自愿协商和加工企业实现对原料包销的前提下，可根据实际情况采取合理合法的保障性措施保证原料供应。

第六章 考核奖惩

第二十三条 建立并实施林下资源管理“五项机制”。建立行政问责机制，对各地林下资源保护利用工作实施行政问责制；建立督办检查机制，林下资源主管部门会同行署督查室联合开展不定期督办检查；建立动态考核机制，实行日常考核与年终总评结合的方法；建立激励重奖机制，对林下资源管理工作在经济责任目标考评中列居前三名的县、区分别给予10万元、8万元和5万元的重奖，对考评列居前两名的林业局分别给予10万元和8万元的重奖；建立预警机制，各地要结合实际制定完善的预警方案，及时处置突发事件的发生。
第二十四条 对因工作开展不积极、保护管理措施不到位、采集秩序混乱和交易不规范导致辖区内出现破坏资源、掠夺性采集和无序收购等严重问题的单位，主要负责人要在5日内以书面材料形式向行署主要领导说明情况，同时报行署督查室和地区林下资源主管部门，并视情节追究责任。
第二十五条 各地要实行举报监督制度，开展社会监督。对举报违规采集、购销和运输林下资源产品等违规行为，一经查实，要对举报人给予适当奖励。
第二十六条 各地要对在林下资源保护管理、调查监测、资产评估和科学研究等方面工作成绩显著的单位或个人给予物质奖励。奖励资金来源可在林下资源开发利用收益中提取。
第二十七条 对从事林下资源保护管理、监督的工作人员和其他相关人员，若由于滥用职权、玩忽职守和徇私舞弊致使国家森林资源遭受损害或使林下资源保护利用工作受到影响，可依据《大兴安岭地区行政问责暂行办法》和《大兴安岭地区党政领导干部问责实施意见》（试行）予以问责；情节严重、构成犯罪的，追究其刑事责任。
第二十八条 承包者在林下资源经营利用过程中，出现破坏森林、湿地资源和林地行为的，由县级主管部门依据有关法律法规进行严肃处理，对构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十九条 违法从事种植、养殖和采集的，依据《黑龙江省森林管理条例》第38条第3款规定：“对违法从事种植、养殖、采集的，没收违法所得，并处以违法所得2～5倍的罚款；致使森林、林木毁坏的，赔偿损失；补种毁坏株数1～3倍的树木或缴纳补种树木费”。
在经营利用林下资源的过程中，对湿地野生植物物种栖息环境或再生能力构成损坏的，依据《黑龙江省湿地保护条例》第36条第7款规定，处以每平方米5～10元的罚款。

第七章 附 则

第三十条 本实施细则由大兴安岭林业集团公司野生动植物保护处负责解释。自公布之日起30日后生效。