江苏省宿迁市人民政府办公室


宿政办发〔2005〕152号



市政府办公室关于印发宿迁市城市房屋租赁管理办法的通知

各县、区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：
　　《宿迁市城市房屋租赁管理办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。


　　　　　　　　　　　宿迁市人民政府办公室
　　　　　　　　　　　二ＯＯ五年十一月一日



宿迁市城市房屋租赁管理办法

第一章 总 则
　　第一条 为加强我市城市房屋租赁管理，维护城市房屋租赁市场管理秩序，保障租赁双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《江苏省城市房地产交易管理条例》、《租赁房屋治安管理规定》及《公安部、建设部等五部局办关于进一步加强和改进出租房屋管理工作有关问题的通知》等有关法律法规和规定，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条 凡在我市中心城市规划区范围内（包括宿城区四个街道办、洋河镇镇区、双庄镇镇区，宿迁经济开发区黄河社区和古楚社区，宿迁经济开发区北区、市骆马湖现代生态农业示范区核心区以及宿豫区顺河镇镇区、晓店镇镇区和井头乡镇区）的房屋，其房屋所有权人以营利为目的，将其房屋出租或以合资经营，柜台、货架的出租以及联营、承包、转包等形式将房屋提供他人居住或从事经营活动的，均属租赁房屋行为，适用本办法。
　　第三条 房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
　　第四条 宿迁市建设局是我市城市房屋租赁管理主管部门。市房地产管理处（以下简称市房管部门）负责房屋租赁管理的具体实施。贯彻执行城市房屋租赁管理的有关法律 、法规和本规定；负责宿迁市中心城市规划区范围内的房屋租赁管理工作，办理房屋租赁登记备案及注销登记手续，出具房屋租赁备案登记证明；监督管理房屋租赁市场秩序和相关管理工作。
　　第五条 房屋租赁实行登记备案制度。对符合租赁条件的，由市房管部门予以登记备案，出具房屋租赁备案证明。
　　房屋租赁备案登记证明是房管部门对租赁行为合法有效的确认。房屋租赁备案登记证明和租赁合同不作为承租人在承租的房屋拆迁时获取补偿的依据。
第二章 房屋租赁管理
　　第六条 有下列情形之一的房屋，不得出租：
　　（一）未依法取得房屋所有权证的；
　　（二）房屋产权有争议的；
　　（三）共有房屋未取得其他共有人书面同意的；
　　（四）已抵押，未经抵押权人同意的；
　　（五）不符合居住和使用安全、消防安全和治安管理规定的；
　　（六）已列入拆迁公告范围的；
　　（七）司法机关和行政机关裁定，决定查封或限制房地产权利的；
　　（八）违法建筑；
　　（九）其它按规定不得出租的。
　　第七条 房屋租赁应当按照自愿、互利、公平、合理、诚实信用的原则，由租赁双方订立租赁合同，其合同一律使用国家统一的房屋租赁合同规范文本。用于居住的租赁房屋还应签订治安责任保证书。凡未办理租赁登记备案手续的，其租赁行为无效。
　　第八条 房地产权利人出租房屋时，应由租赁双方签订房屋租赁合同，合同中应明确双方当事人姓名、住所等情况，明确房地产所在的地点、房屋质量、结构、层数、间数、面积、用途、租赁期限、租金标准、交款日期、附属设备及现状，房屋修缮、合同解除条件、违约责任、合同争议解决办法等。
　　第九条 房屋租赁双方应当严格遵守国家法律、法规，信守合同，履行合同规定的权利和义务。出租人应保障租赁房屋居住及使用安全；承租人应当合理使用和爱护房屋，按时缴纳租金。未征得出租人同意，承租人不得擅自改变房屋的结构和用途，不得转租、转让、转借或长期空关房屋，不得以承租的房屋设定抵押等他项权利。
第三章 租赁登记
　　第十条 租赁房屋，双方应当在房屋租赁合同订立之日起三十日内到市房管部门办理登记备案手续。
　　第十一条 申请房屋租赁登记备案，当事人必须提供下列证件：
　　（一）房屋所有权证；
　　（二）双方租赁合同；
　　（三）出租共有房屋的，提交共有人的书面同意书；
　　（四）租赁双方有效身份证件、暂住证；
　　（五）房管部门认为需要的相关文件、资料。
　　第十二条 房屋出租人应当按照财政、物价部门核定的标准，向市房管部门缴纳房屋租赁手续费。出租人的租金收入应当按照规定缴纳税费。
第四章 租赁双方的权利、义务
　　第十三条 租赁双方的权利：
　　（一）房屋出租方有权按合同约定的租金额按时收取租金；
　　（二）出租方有权监督承租方合理使用房屋，并对承租方损坏房屋而造成的经济损失进行索赔；
　　（三）承租方在房屋租赁合同约定的租赁期限内，享有房屋使用权，在征得出租人同意后，可以将承租的房屋转租；
　　（四）房屋租赁期满，承租人如需继续承租，应当在租赁期限届满前三个月以书面形式向房屋出租人提出申请，经出租人同意后，重新签订合同；
　　（五）租赁期间经出租人同意承租人与第三人互换使用房屋的，换房后由新承租方与出租方订立房屋租赁合同；
　　（六）利用承租房屋与第三人合营、联营的，必须征得出租人书面同意，并重新订立房屋租赁合同。
　　第十四条 租赁双方的义务：
　　（一）在租赁期限内，房屋出租方应保证承租方的房屋使用权，不得无故中途停止租赁关系，如确因特殊情况需要收回房屋的，应当事先征得承租人同意，赔偿承租人由此带来的经济损失，并及时办理合同变更或终止登记手续；
　　（二）房屋出租方负责经常检查维修出租房屋，确保承租人正常使用安全；
　　（三）出租人应依照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人；不能按期交付的，应当说明原因支付违约金；给承租人造成损失的，应承担赔偿责任；
　　（四）房屋承租方有按合同约定的租金额支付租金的义务；
　　（五）房屋承租方有义务爱护和正当使用租赁房屋，如因人为损坏，应负责修复损毁部分或赔偿经济损失；租赁关系终止时，承租方应及时将承租的房屋退还给出租方。
　　第十五条 有下列情形之一的，房屋出租人有权终止合同，收回房屋：
　　（一）承租人无正当理由拖欠租金累计六个月以上的；
　　（二）承租人未征得出租人同意，擅自将承租的房屋拆改结构、改变用途、转租、转让、转借或与他人调换使用的；
　　（三）承租人因使用不当或人为损坏房屋及其附属设施的；
　　（四）已列入拆迁范围的；
　　（五）承租人利用承租房屋进行违法犯罪活动的；
　　（六）承租的房屋用于非法生产、储存、经营易燃、易爆、有毒等危险物品的；
　　（七）法律、法规规定可以收回的房屋。
　　第十六条 在房屋租赁期间，经市有关部门批准，该房屋列入公告拆迁范围的以及受不可抗拒的自然灾害而损坏损毁，致使承租人遭受损失的，出租人不负赔偿责任。
第五章 法律责任
　　第十七条 未征得出租人同意和未办理房屋租赁登记备案手续，擅自转租房屋的，其租赁行为无效。房管部门责令其停止租赁行为，限期补办手续，没收其非法所得，并可处以罚款。
　　第十八条 出租人在办理房屋租赁登记备案后，未签订治安责任书，经通知仍未改正及承租人利用租赁的房屋非法生产、储存、经营易燃、易爆、有毒等危险品或进行其他违法犯罪活动的，由公安部门依照有关规定予以处罚。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第十九条 出租人将房屋出租给无合法有效证件人员居住、使用，或不按规定登记承租人基本情况的，明知承租人利用出租房屋进行违法犯罪活动而不向公安部门报告的，由公安部门依法予以处理。
　　第二十条 偷漏、拖欠税费的，由税务部门按相关规定处理。
　　第二十一条 违反本办法，出租不能使用的危险房屋的，没收其违法所得，责令其限期改正，并可处以五百元以上二千元以下的罚款。造成人身、财产损害的，出租人应承担赔偿责任。
　　第二十二条 涂改、伪造房屋租赁备案证明的，注销其证明或予以没收。
　　第二十三条 房管及有关部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、失职渎职、索贿受贿的，由所在单位给予行政处分；情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
　　第二十四条 利用租赁房屋进行非法活动，违反公安、税务、工商行政管理等部门规定的，由相关部门依法查处；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第六章 附 则
　　第二十五条 本办法由宿迁市建设局负责解释。
　　第二十六条 本办法自发布之日起15日后施行。
　　第二十七条 各县可根据本地实际情况，自行制定城市房屋租赁管理规定。
对最高法、北京、浙江4个瑕疵婚姻诉讼程序规定之批判

王礼仁

在最高人民法院和北京、浙江两个高院的司法解释和指导性意见及答复中，有四个文件涉及或专门就瑕疵婚姻行政诉讼程序作出了规定。这四个文件分别是：

1、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》（以下简称《婚姻法解释（三）》）第1条第2款。

2、最高人民法院行政审判庭针对浙江省高级人民法院《关于婚姻关系当事人以外的其他人可否对婚姻登记行为提起行政诉讼及对程序违法的婚姻登记行为能否判决撤销的请示》，于2005年作出《关于婚姻登记行政案件原告资格及判决方式有关问题的答复》（即法[2005]行他字第13号，简称“最高法行政庭《答复》”）。

3、《北京市高级人民法院关于行政审判适用法律问题的解答(二)》（京高法发[2007]113号 ，简称“北京高法解答”）第三条。

4、《浙江省高级人民法院行政审判庭关于审理婚姻登记行政案件具体适用法律若干问题的指导意见（试行）》(简称“浙江行政庭意见”) 。这也是目前唯一一个专门审理婚姻行政案件的指导意见。

严格地讲，上述四个规范性文件，只有《婚姻法解释（三）》属于司法解释，其他均不属于司法解释，不生司法解释效力。但由于这些规定或意见、答复均出自最高人民法院业务庭或高级人民法院或业务庭，对全国或所属下级法院审理案件难免产生影响，因此有必要一并作出评析。

一、对四个规范性文件的整体评判

由于我国既没有建立人事诉讼（家事诉讼）制度，也没有建立民事登记制度，更因为过去没有无效婚姻制度，曾一度出现过一种“牝鸡司晨”的不正常现象，即婚姻登记机关行使对婚姻效力的裁判职能——撤销婚姻登记。这是一种特殊的怪象：应当有的制度没有，不应当有的制度却有了。这种制度层面的缺失和错误规定的误导，使人们认为婚姻效力纠纷就是行政案件。又加之理论研究上的空乏（缺乏对瑕疵婚姻本质研究，缺乏对婚姻实体法与程序法、身份关系诉讼与财产诉讼诉讼、民事诉讼与行政复议和行政诉讼整合与比较研究），使人们对瑕疵婚姻的性质和诉讼，一直陷入一种错误思维而不能自拔。

那么，上述四个规范性文件也难免受其影响而存在一个共同缺点，即没有把握瑕疵婚姻的本质，对瑕疵婚姻存在“双重误判”：一是误判民事诉讼不能审查婚姻效力，瑕疵婚姻不属于民事案件审查范围；二是误判行政复议或者行政诉讼可以解决瑕疵婚姻。

实际上，瑕疵婚姻具有纯正的“民事血亲关系”，属于典型的民事案件。行政复议或行政诉讼根本无法解决，即均存在法律障碍和功能性障碍。而且这种法律障碍和功能性障碍都是无法逾越的，特别是功能性障碍，无法通过修改法律改变。因为现行法律障碍是其功能性障碍的外在表现，只要不改变行政诉讼性质，即是制定一部专门的“婚姻行政诉讼法”，也难以解决好瑕疵婚姻问题。要想在行政诉讼解决瑕疵婚姻，除非制定一部“挂行政买民事”的 “婚姻行政民事诉讼法”。否则，是根本不管用的。因而，瑕疵婚姻只能通过民事程序解决，用行政诉讼解决，是《不走正门走侧门》。那些冀希通过制定规则，以达到破解瑕疵婚姻行政诉讼困境的做法，当然是愚蠢的。现在的首要任务，则是要厘清婚姻行政案件与民事案件的界限。

真正的婚姻登记行政案件，只能是不涉及婚姻效力判断的单纯的婚姻登记违法侵权案件。主要有：婚姻登记机关撤销婚姻登记的案件（因为它无权撤销）；无正当理由拒绝婚姻登记的案件；未尽法定注意义务而错误登记造成损害的赔偿案件；在婚姻登记中乱收费等其他违法侵权案件。

凡是涉及婚姻有效与无效、成立与不成立等婚姻效力判断的案件，都是民事案件，应当通过民事诉讼解决。

二、对四个规范性文件的分别评判

（一）对《婚姻法解释（三）》之批判

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》（以下简称《婚姻法解释（三）》第1条第2款规定：“当事人以结婚登记程序存在瑕疵为由提起民事诉讼，主张撤销结婚登记的，告知其可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼”

《婚姻法解释（三）》规定婚姻登记瑕疵纠纷通过行政复议或行政诉讼解决，没有选择民事诉讼，显然不符合瑕疵婚姻的特点和现行法制状况。1、所谓“行政复议”行不通。行政复议法颁布于婚姻法修订之前，修订后的婚姻法对婚姻无效的列举式立法模式，已经排除了通过行政手段撤销婚姻的可能，而且行政复议的功能也不适用涉及婚姻效力判断的纠纷。为此，国务院根据修订婚姻法的规定，在《婚姻登记条例》和有关规定中，均已经取消了婚姻登记机关处理婚姻登记瑕疵纠纷的职能和权力，行政机关已经无权处理婚姻瑕疵纠纷，不能通过行政复议程序解决。2、所谓“行政诉讼”，不仅不符合瑕疵婚姻纠纷特点，同样存在法律障碍。由于受行政诉讼功能限制，瑕疵婚姻纠纷难以通过行政诉讼解决。因而，解释的规定实际上只是一种画饼充饥，在立法形式上作了一种应付性交代，事实上根本不管用，如同一张空头支票。3、婚姻登记是民事登记，瑕疵婚姻纠纷是民事纠纷，应当通过民事诉讼解决，解释未予明确，这是对我国现行法律体制“双重误判”的结果。关于该条文的缺陷分析，详见笔者《解释(三)中的空头支票如何兑现？》、《解决婚姻行政诉讼与民事诉讼“打架”之路径》、《行政复议法不适用涉及确认婚姻关系效力的婚姻登记瑕疵纠纷》、《婚姻登记效力纠纷行政诉讼十大缺陷》等。这里再补充说明几点。

1、婚姻登记是民事登记

结婚和离婚属于民事行为，婚姻登记是民事登记。对此，国务院法制办在关于《行政许可法疑难问题解答》中指出：产权登记，机动车登记，婚姻登记，户籍登记，抵押登记等不是行政许可，而是民事权利、民事关系的确认。[1] 这类登记，行政机关不是行使行政管理权，而是以第三人的身份出现，起证实和确认作用。[2]婚姻登记在性质上属于一种民事登记，与户籍登记、收养登记和产权登记等具有相同的性质。世界各国的民事登记均包括婚姻登记，我国澳门的《民事登记法典》中，也包括婚姻、亲子关系、收养等。因而，婚姻登记属于典型的民事登记，应当是无可争议的。 因民事登记引起的纠纷，通过民事程序解决，也是世界的惯例。

2、瑕疵婚姻属于民事性质

根据婚姻法和有关法理，我国有五种不同的婚姻形态：有效婚姻；无效婚姻；可撤销婚姻；不成立婚姻；[3]瑕疵婚姻。而有效婚姻、无效婚姻、可撤销婚姻、不成立婚姻、“瑕疵婚姻”都是婚姻登记的产物，可谓“一母所生”。从现行法律规定和法理来看，有效婚姻、无效婚姻、可撤销婚姻、不成立婚姻，其性质都是民事纠纷。那么，“瑕疵婚姻”为什么就不是民事纠纷，而成为“杂种”？这在法理上无法解释。

同时，对“瑕疵婚姻”进行分解，从“瑕疵婚姻”可能产生的不同婚姻形态上考察，它与其它婚姻形态也无本质区别，亦属于民事性质。“瑕疵婚姻”不是一个法律概念。从目前使用的特定语境看，所谓“瑕疵婚姻”，就是在婚姻登记中存在程序违法或欠缺必要形式要件等缺陷的婚姻。[4]瑕疵婚姻具有何种法律效果或效力，应当根据不同瑕疵婚姻的具体违法内容或情节判断。由于“瑕疵婚姻”的违法情节各不相同，各地法院对“瑕疵婚姻”的认识也不尽一致，从各地司法实践处理的情况来看，针对不同情形的“瑕疵婚姻”，分别按照有效婚姻、无效婚姻、可撤销婚姻、不成立婚姻处理。

尽管对瑕疵婚姻的效力如何判断，可能有不同看法。但无论存在何种争议，无论对瑕疵婚姻效力如何判断或处理，其结果肯定是有效婚姻、无效婚姻、可撤销婚姻、不成立婚姻中的一种，不可能超越这个范围。那么，无论“瑕疵婚姻”属于哪一种婚姻形态，都与民事存在血缘关系，不可能发生异变而成为行政案件。

在国外，有效婚姻、无效婚姻、可撤销婚姻、不成立之婚姻等，都是按照民事案件处理的。在我国，有效婚姻、法定无效婚姻和可撤销婚姻等，也都由人民法院按照民事诉讼程序作为民事案件处理。而登记程序瑕疵婚姻，与无效婚姻和可撤销婚姻相比，除其具体表现形式不同外，其他方面完全相同：即争议的标的相同，都是婚姻关系；登记机关相同，都由婚姻机关登记；案件性质相同，都是平等主体之间的民事权益之争。对于性质相同的婚姻纠纷，为什么对前者由法院按民事纠纷直接处理，而对后者则要按行政案件处理呢？这种划分标准显然缺乏正当性法理基础。