上海市房屋土地管理局 市财政局


上海市国有土地使用权收购、储备、出让试行办法
上海市房屋土地管理局 市财政局



第一条 （目的）
为了进一步深化本市国有土地使用制度的改革，增强政府对土地供给的宏观调控力度，盘活土地存量，规范供地方式，优化投资环境，制定本办法。
第二条 （定义）
本办法所称收购，是指由上海市房屋土地管理局（以下简称市房地局）依法征用土地、置换土地、收回国有土地使用权的行为。
本办法所称储备，是指市政府对收购、收回的土地进行前期开发，并予以储存的行为。
本办法所称出让，是指市政府依法将储存土地的使用权在一定年限内有偿让与土地使用者的行为。
第三条 （适用范围）
本办法适用于本市范围内未经土地使用权出让的国有土地或土地使用权出让后应当依法收回的国有土地。
第四条 （基本原则）
国有土地使用权收购、储存、出让应当遵守我国有关法律、法规。
第五条 （资金来源）
收购国有土地使用权的补偿费和土地前期开发所需的有关费用，由市财政局多渠道筹措，并由市财政局管理、监督，开列专户，单独核算，独立结报。
第六条 （主管部门）
市房地局、市财政局分别负责本市国有土地使用权收购、储存、出让和资金管理工作。
第七条 （收购、收回范围）
（一）可依法收回的国有土地使用权范围：
（1）用地单位已经撤销或者迁移；
（2）未经原批准机关同意，连续二年未使用的；
（3）土地使用者擅自改变土地用途，责令限期改正，逾期拒不改正的；
（4）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的；
（5）土地使用者超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的；
（6）土地使用者违反出让合同规定，依法解除出让合同的。
（二）其他可以收购的国有土地使用权范围：
（1）列入市政府旧区改造计划的危房、棚户、简屋、二级旧里密集（建筑面积占总量70％以上，其中危房、棚户、简屋建筑面积占总量50％以上）地区；
（2）经上海市经济委员会、上海市环境保护局核定的“三废”企业用地和符合产业结构调整规划的企业用地；
（3）由于规划调整，致使国有土地使用权出让合同无法履行，土地使用者提出解除国有土地使用权出让合同的。
第八条 （储备原则）
（一）地价趋升原则：
储备土地要综合规划用地性质、升值趋势等潜在价值因素，避免风险，确保国有资产安全性。
（二）平价原则：
收购土地的价格以当前土地市场相应价的平价计算。
（三）效益原则：
储备土地目的是调节土地市场供应关系，使国有土地在滚动开发中增值，提高经济效益。
第九条 （收购、回收程序）
（一）由市房地局所属的上海市土地发展中心（以下简称土发中心）在第七条规定的范围内选择，并向市房地局、市财政局提出开发评估和可行性报告。
（二）市房地局、市财政局根据房地产市场、地块的实际情况和报告提出的开发成本，全面审定土发中心上报的可行性报告，对经确认的收购地块，市房地局和市财政局联合发文予以批准。
（三）由市房地局依法收回用地者的土地使用权，注销土地使用证，由市财政局组织筹措收购和前期开发资金。
第十条 （前期开发部门）
按本办法收回国有土地使用权的地块，由土发中心负责对地块进行非盈利性的前期开发。
第十一条 （签订前期开发合同）
市房地局和市财政局与土发中心应就土地前期开发签订土地前期开发合同。土地前期开发合同应当包括下列内容：
（一）双方当事人；
（二）开发地块座落、面积；
（三）开发成本、费用；
（四）开发的具体要求；
（五）开发资金及拨付时间、开发期限；
（六）违约条款和双方认为需要约定的其他内容。
第十二条 （验收与储存）
土发中心完成土地前期开发后，应当报市房地局、市财政局验收。经验收合格后，土发中心负责将地块交付市政府，并由市房地局、市财政局代表市政府对地块登记注册，分别对土地和资金予以储存。
第十三条 （出让）
储存地块由市房地局根据土地开发利用计划和房地产市场的实际情况，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《上海市土地使用权出让办法》、《上海市实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《上海市利用外
资开发经营内销商品住宅规定》等法律、法规的有关规定实施出让。
第十四条 （增值资金的分配管理）
储存的国有土地使用权出让后，经市财政局清算，其增值资金一次上交市财政局专户储存、专项管理。经市财政局审定，也可继续用于国有土地使用权地块的收购及前期开发。
经批准，由市、区、县政府共同出资、收购和进行前期开发、储存的地块，其增值资金按出资比例分配。
储存地块的原土地使用权出让收入的分配，按市政府的现行规定执行。
第十五条 （开发商储备）
房地产开发企业受让国有土地使用权后，按土地出让合同规定建设期满而尚未开发的地块，经市房地局、市财政局审核同意可对受让地块以城市绿地方式进行土地储备后再行开发。对一次性支付上述地块土地出让金有困难的，可向市财政局申请，经核准后办理储备期分期付款。
第十六条 （具体应用解释）
本办法在执行中的有关问题，由市房地局、市财政局分别负责解释。
第十七条 （施行时间）
本办法自发布之日起施行。



1997年3月13日
本案应如何定性

（王志敏，河北建筑科技学院，河北邯郸，056038）


案情简介：王某等人受骗加入张某以网络营销为名组织的传销网络，除上线费2500元外，还交纳了培训费、生活费等大量费用。王某等人发现上当受骗后，即向张某索回财产，遭到拒绝后，扇了张某两耳光，张某交出存有刚骗来的上线费的龙卡一张及密码，王某等人取走卡上部分钱后,均分。
第一种观点认为王某等人行为构成抢劫罪，并依刑法第263条第一款、第四款加重处罚。
第二种观点认为王某等人是传销的受害者，张某非法占有了他们的财产在先，应从涉案数额中扣除王某等人交纳的上线费，余额应做为抢劫数额予以认定。
第三种观点认为王某等人行为不构成犯罪。笔者同意第三种观点，现对理由予以阐述：
一、任何一种犯罪都由四个构成要件组成，抢劫罪也不例外。王某等人的行为在客体、主观方面都不符合抢劫罪的构成要件。首先，抢劫罪侵犯的客体是复杂客体，即主要侵犯公私财产的所有权同时又侵犯了被害人的人身权利，以侵害公私财产的所有权为主，如果不存在侵害公私财产的所有权的情况，就不构成此罪。与此同时，我们还必须强调虽然法律未明确这里的公私财产所有权是否仅指合法取得并拥有的公私财产所有权，但根据刑法的立法目的和任务，我们可以推断出只有合法的公私财产所有权才受法律的保护。本案中张某龙卡上的钱是其以网络营销名义从他人手中诈骗而来，从财产取得制度上讲，这笔钱因取得行为违法而不能取得所有权，受害人完全有权予以追回，并可以要求张某承担相应责任。很显然，张某对该财产的占有不应受法律保护，不能成为抢劫罪的客体。龙卡是行为的对象，而不是行为的客体，仅因为拿龙卡的行为发生，不考虑财产合法性，就认为构成抢劫是形而上学的。照这种逻辑推断下去，盗窃、受贿来的钱财受法律保护，追赃将成为不可能。因此，由于张某的财产不属于其合法财产，不拥有财产权，不能成为抢劫罪的客体。其次，从主观意图上看，抢劫罪在主观上要求行为人具有非法占有他人财产的目的，这是区分罪与非罪的重要界限，若行为人不具有非法占有的目的，而是追回本属于自己的却因种种原因被他人非法占有的财物的行为，不应认定为此罪。王某等人受张某的蒙蔽被其诈走大笔钱财，从张某处追回的钱财远不足以弥补其所受损失。在这种情况下，反被以抢劫罪论处，于情、于理、于法都是说不过去的。犯罪的四个构成要件是构成犯罪的必要条件，缺一不可，在犯罪客体、主观方面都不具备的情况下，不能认定构成抢劫罪。
二、从犯罪的一般构成要件来看，犯罪应具有一定程度的社会危害性，没有社会危害性的如正当防卫、紧急避险，就不构成犯罪；有社会危害性但未达到限度的可以由其他社会调整手段处理。王某等人的行为从手段、方法的使用上看，并未超过必要限度。根据国务院《关于禁止传销经营活动的通知》（国发[1998]10号）第二条的规定，传销被禁止后“传销债务债权由当事人自行清理”。司法实践中，法院对此类案件不予受理。在这种情况下，指望以传销为名诈骗钱财的经营者自行返还所骗钱财是希望渺茫的，如果再不允许受害者采取一定限度的暴力索回被骗钱财，法律的公平、正义何存？从张某非法钱财受损和王某等人所将要受到的抢劫罪处罚的社会效果来看，张某是利用传销进行价格欺诈、骗取钱财、推销假冒恶劣产品，严重损害消费者利益的人，有关证据显示，被其诈骗的有上百人，行为极端恶劣，社会危害极大，而在其被王某等人索回被骗钱财后，张某的行为有所收敛。反观王某等人是传销的受害者，但受环境限制又无法通过正当途径索回被骗钱财，迫不得已的情况下才出此下策，是值得同情的一方，不但没有社会危害性，而且对非法传销活动有一定打击作用。比较张某与王某等人的利益，谁的利益更应得到法律的尊重与维护？比较张某与王某等人的行为，谁的社会危害性更大，谁更应受到法律的追究与惩罚？如果不从事实与法律规定出发，而硬要对王某等人处以重罚，不但不能体现法律的神圣与尊严，反而会因在事实上构成了对张某等类人的姑息和纵容，使法律的形象受损，使法律的权威性降低。
综上所述，笔者认为判定行为罪与非罪，应从行为的各个方面综合考虑，不能以偏概全，特别是要考虑到判案的社会效果，正确运用法律给予的自由裁量权。社会是有其价值标准与目标的，每一个法律工作者都应以促进社会公平、正义为己任。