山东省青岛市人民政府


政府令第219号



　　《青岛市人民政府关于修改〈青岛市经济适用住房管理办法〉和〈青岛市限价商品住房管理办法〉的决定》已于2012年8月8日经市十五届人民政府第5次常务会议审议通过，现予公布，自公布之日起施行。
　　

市长　张新起
二○一二年八月二十三日




青岛市经济适用住房管理办法


　　第一章　总则
　　第一条　为加强经济适用住房管理，逐步解决城市低收入家庭住房困难，根据国家、省有关规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条　本市市南区、市北区、四方区、李沧区、崂山区、城阳区、黄岛区（以下称市区）区域内的经济适用住房管理适用本办法。
　　第三条　市、区房屋行政管理部门负责辖区内经济适用住房管理工作。
　　市、区住房保障机构负责辖区内经济适用住房的具体管理工作。
　　街道办事处负责本辖区内经济适用住房的申请受理、初审等工作。
　　发展和改革、国土资源、民政、财政、建设、规划、价格、监察、人力资源和社会保障、公安、统计、金融、税务、工商等行政管理部门，根据职责分工，负责经济适用住房的相关管理工作。
　　第二章　优惠政策
　　第四条　经济适用住房建设和供应，应当严格执行国家规定的各项优惠政策。
　　第五条　经济适用住房建设用地以划拨方式供应，并纳入年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。
　　为经济适用住房提供配套服务的经营性设施用地，按国家有关规定执行。
　　第六条　经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经济适用住房建设项目外基础设施建设费用，由政府承担。
　　经济适用住房建设单位，可以以在建项目作为抵押向商业银行申请住房开发贷款。
　　第七条　购买经济适用住房的，可以按照有关规定提取个人住房公积金和办理住房公积金贷款。
　　购买经济适用住房需要向商业银行申请贷款的，住房保障机构应当出具准予购买经济适用住房的证明。
　　第八条　建设和购买经济适用住房的贷款利率优惠政策按照国家有关规定执行。
　　第三章　规划建设
　　第九条　建设经济适用住房应当遵循政府主导、社会参与，全市统筹、分区落实的原则。
　　市发展和改革行政管理部门应当会同建设、国土资源和房屋等有关行政管理部门，根据本市经济适用住房发展规划制定经济适用住房建设计划。
　　第十条　市国土资源行政管理部门，应当根据经济适用住房发展规划和建设计划，编制经济适用住房建设用地年度计划。
　　第十一条　经济适用住房建设应当严格执行有关法律、法规的规定。
　　经济适用住房建筑面积应当控制在65平方米以内。
　　第十二条　规划设计和建设经济适用住房，应当按照发展节能省地环保型住宅的要求，严格执行有关住房建设标准，采取竞标方式优选规划设计方案，在较小的套型内实现基本的使用功能。积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。
　　第十三条　经济适用住房建设可以在商品住房用地当中配建，由依法取得建设用地使用权的房地产开发企业实施；也可以由市人民政府确定的经济适用住房管理实施机构直接组织建设。
　　在商品住房用地当中配建经济适用住房的，应当在土地出让合同中，将配建经济适用住房的建筑总面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准、价格、销售对象及程序等事项作为附加条款。
　　严禁以建设经济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式，变相进行商品住房开发。
　　第十四条　配建的经济适用住房及其基础配套设施和公共配套设施，应当与整个住宅项目工程同时设计、同时建设、同时交付使用。
　　第十五条　经济适用住房的施工和监理单位，应当依法采取招标方式确定。
　　经济适用住房建设单位对其建设的经济适用住房工程质量承担最终责任，向购房者出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并承担保修责任。
　　第四章　价格管理
　　第十六条　经济适用住房基准价格应当在项目开工或土地招标拍卖挂牌出让前，由市价格行政管理部门会同国土资源和房屋、建设行政管理部门核准公布。
　　第十七条　经济适用住房销售价格，由开发建设单位根据楼层、朝向、质量和位置等因素，在基准价格上下不超过15％的幅度内确定，但总平均销售价格不得高于基准价格。
　　第十八条　销售经济适用住房应当明码标价，不得在标价之外收取任何费用。
　　第十九条　以经济适用住房销售价格购买的面积，按照购买经济适用住房建筑面积标准与申请人原住房建筑面积的差额核定，超出部分按照同地段商品住房销售价格购买。
　　超出经济适用住房销售价格购买部分面积的价款，由开发建设单位向市住房保障机构缴纳后，按本市政府非税收入收缴的有关规定上缴市财政，专项用于住房保障。
　　同地段商品住房价格由市房屋行政管理部门会同价格行政管理部门确定。
　　第五章　申请审查程序
　　第二十条　凡夫妇双方组成的家庭及离异或丧偶带子女的家庭和年满35周岁的未婚人员及离婚或丧偶不带子女的人员（以下统称申请人），符合下列条件的可以向户籍所在地街道办事处提出申请：
　　（一）申请人具有市区常住户口，其中至少一人达到5年以上；
　　（二）申请人财产、人均收入和人均住房面积符合市政府批准并定期向社会公布的标准。
　　在申购经济适用住房之日前5年内，因离婚、继承、出售、赠与、房屋征收以及履行债务等原因，将家庭或个人住房所有权或使用权转移给他人的，应当计算原住房面积。
　　申请人只能购买一套经济适用住房。已享受廉租住房保障、公共租赁住房保障的家庭，在退出相应住房保障后，可以申请购买经济适用住房；已经购买限价商品住房的家庭，不得再申购经济适用住房。
　　第二十一条　申请人家庭或个人的财产、人均收入、住房困难标准，由市房屋、民政等行政管理部门，根据本市社会经济发展状况、住房价格水平、家庭人均可支配收入的一定比例和人均住房面积等制定，经市政府批准后公布。
　　第二十二条　申购经济适用住房应当提交下列资料：
　　（一）购买经济适用住房申请表；
　　（二）户籍和身份证明；
　　（三）住房情况证明；
　　（四）收入证明；
　　（五）财产状况证明；
　　（六）婚姻状况证明；
　　（七）市房屋行政管理部门规定的其他相关资料。
　　第二十三条　经济适用住房购买资格申请实行日常登记受理方式。
　　申请人可持相关资料向户籍所在地街道办事处提出购买资格申请。街道办事处应当自受理申请之日起15日内，组织进行申请资料审查，对申请人的住房、收入及财产状况进行调查，经评议、公示后提出初审意见，报区住房保障机构。
　　区住房保障机构应当自收到申请资料之日起10日内对申请人房屋状况进行审核，并会同民政、公安、人力资源和社会保障、地税、住房公积金管理等部门对申请人的住房、财产、收入和婚姻户籍等情况进行审核。对经审核符合条件的予以公示，公示期为5日。对公示无异议或有异议经查证不成立的，报市住房保障机构。
　　市住房保障机构应当自收到资料之日起10日内进行审核，对符合条件的予以备案，并通知区住房保障机构予以登记，由区住房保障机构发给申请人准予登记通知书。对不符合条件的，由区住房保障机构书面通知申请人，并说明理由。
　　第二十四条　街道办事处、住房保障机构及民政部门在审查申请人的住房、收入及财产状况时，可以采取入户调查、邻里访问及信函索证等方式。有关单位和个人应当予以配合，如实提供相关资料。
　　第二十五条　经济适用住房开发建设单位，应当依法取得经济适用住房预售许可后方可销售。
　　第二十六条　销售经济适用住房应当遵循困难优先、公开、公平、公正的原则，并按照下列程序进行：
　　（一）市住房保障机构发布销售公告，内容包括房屋位置、数量、基准价格、开发建设单位及销售时间、地点、方式等；
　　（二）申请人持准予登记通知书到规定的地点办理购房登记手续；
　　（三）市住房保障机构根据申请人家庭住房、收入、年龄、家庭人口和申请准购资格时间等因素，按照轮候排序计分规则对已办理购房登记手续的申请人予以排序，确定选房顺序；
　　（四）申请人按照公布的选房顺序，持相关凭证和资料在规定时间内选购住房；申请人放弃选购住房权的，应当按顺序递补。
　　轮候排序计分规则由市房屋行政管理部门另行制定。
　　第六章　房地产登记与交易
　　第二十七条　经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权，购买经济适用住房后应当按照规定办理房地产权属登记。
　　办理经济适用住房房地产登记时，登记机关应当在《房地产权证》上注明“经济适用住房”、“划拨土地”以及购买标准内面积、购买单价等内容。
　　第二十八条　经济适用住房自房地产登记之日起5年内，不得上市交易；5年内因特殊原因确需出售的或购买经济适用住房后又购买其他住房的，其经济适用住房由市住房保障机构按照规定及合同约定回购。但经市住房保障机构书面通知放弃回购权的除外。
　　回购的经济适用住房，仍用于解决城市低收入家庭的住房困难。
　　第二十九条　经济适用住房自房地产登记之日起5年后需要上市交易的，应当将购房时以经济适用住房价格购买的部分面积，按照成交价格与购买时经济适用住房价格差价的50%，向政府交纳土地收益等价款，取得完全产权。
　　经济适用住房上市交易时，在相同价格情况下，住房保障机构具有优先购买权。
　　第三十条　购房人在经济适用住房取得完全产权前只能自住，不得出租、出借以及从事居住以外的任何活动。
　　第七章　法律责任
　　第三十一条　开发建设单位有下列行为之一的，由市房屋行政管理部门责令改正，并处以10000元以上30000元以下的罚款；5年内不得从事经济适用住房的开发建设：
　　（一）隐瞒房源，不如实上报的；
　　（二）向不符合条件的人员销售经济适用住房的；
　　（三）未按照有关规定实行公开销售的。
　　第三十二条　申请人弄虚作假，隐瞒家庭收入、住房和资产状况及伪造相关证明资料的，由区住房保障机构取消其申请资格。
　　对采取欺骗方式申请的，同时记入不良信用记录，5年内不得再次申请。
　　已骗购经济适用住房的，由市住房保障机构按原价格并考虑折旧等因素予以收购；拒不接受收购的，由市房屋行政管理部门责令退出已购住房，按原价格考虑折旧等因素作价收回，并依法追究责任。
　　构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第三十三条　有关部门和单位工作人员，在经济适用住房管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，按照有关规定给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第八章　附则
　　第三十四条　即墨市、胶州市、胶南市、平度市、莱西市的经济适用住房管理，参照本办法执行。
　　第三十五条　本办法自2008年9月1日起施行。2004年8月20日市人民政府发布的《青岛市经济适用住房管理办法》（青岛市人民政府令第167号）同时废止。


“行政诉讼”不应介入公司内部管理纠纷事务

王政律师

最近，我国江苏省某县市一汽车运输公司（以下称“A市运输公司”）职工给我们寄送了一份“不服强行干预改制行为”的行政判决书。看了该行政判决书，我们发现了以下事实情况：1、该行政诉讼案的原告为A市运输公司，被告为原告所在地的交通行政主管部门（以下称“A市交通局”）。2、原告起诉被告的原因和理由是：被告为原告的行政主管部门，就A市运输公司改制，A市人民政府曾成立临时的改制小组，被告是临时改制小组的组成单位之一。原告认为，被告在2000年12月份和2001年3月份主持召开了原告公司关于改制的股东大会，在会议的召开、主持和议题等方面，被告违反了《公司法》的相关规定，侵犯了原告企业经营自主权，影响了选举的真实性、合法性和公正性。原告请求法院确认被告主持原告改制的行为违法及其主持下所形成的相关公司改制决议无效。3、被告对原告的诉讼请求及所依据的事实和理由没有任何异议。4、A市法院的判决结果是：一、确认被告A市交通局主持原告A市运输公司企业改制的行为违法；二、确认被告主持原告的两次企业改制会议所形成的决议无效。在经过对此行政案件进行仔细分析后，我们不难发现这是一起典型的“行政诉讼” 被滥用的案件。作为法律专业人员，我们认为，该案的审理和判决至少存在如下一些法律方面的重大缺陷：

一、本案行政诉讼的标的不符合“具体行政行为”的构成要件
《中华人民共和国行政诉讼法》第二条规定：公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。依据该条规定，行政诉讼的诉讼标的应是“行政机关的具体行政行为”；而且，若从法律角度进行理解，这里的具体行政行为只能是违法的或不当的具体行政行为。所谓违法的具体行政行为是指行政机关针对特定的公民、法人或者其他组织作出的影响对方权益的具体决定或者措施违反了实体法或者程序法的规定；所谓不适当的具体行政行为是指虽然合法但明显不公正的具体行政行为。本案A市交通局作为A市运输公司的行业主管部门，主持召开原告A市运输公司关于改制的股东大会的行为属于一种行政指导行为，这种指导是依据国家关于公司或企业管理方面的法律法规和地方政府制定的企业改制政策进行的，A市交通局没有发布强制性的行政命令或采取必要的行政强制措施，就其指导下属企业改制行为而言，不具有行政执法方面的强制拘束力和执行力，也谈不上行政违法性和不当性。对A市交通局的不当干预，A市运输公司完全可以不予理睬，对企业内部的管理问题和利益冲突，可以通过公司内部的股东会或董事会等公司权力运作机构或通过股东诉讼的方式予以解决。即A市交通局指导或介入企业改制的行为不符合具体行政行为的构成要件，不应具备行政诉讼法上的可诉性。

二、本案诉讼参加人不符合行政诉讼当事人的法定条件
本案参加行政诉讼的当事人A市运输公司和A市交通局不符合行政诉讼当事人的法定条件。
（一）本案A市运输公司不具备行政诉讼原告的诉讼主体资格，其诉称A市交通局侵害其公司经营自主权的理由明显不能成立。因为：1、A市交通局主持召开改制企业股东会，通过资产出售行为使企业股权结构发生变动，通过改制企业股东会选举产生新的公司管理机构，这一企业改制行为可能会触动企业原控股股东或原企业管理层的利益，并且同时也会得到原企业部分股东（甚至是大部分股东）的拥护，否则，企业改制的股东会决议也不会通过。2、在A市运输公司完成改制前，A市运输公司仍旧由企业原领导班子或部分股东负责管理，单就企业改制行为而言，A市运输公司无权代表所有股东的利益，A市交通局主持下的企业改制充其量只是侵害部分股东或原管理者们的利益，不可能侵害全体股东或改制企业的整体利益。3、A市运输公司不是案件所涉及改制行为所通过的决议或法律文件的当事人，若允许其以原告身份提起诉讼，必然会造成公司部分股东或公司管理人员假借公司之名滥用诉权。4、如果本案其他诉讼条件成立，有权作为原告提起行政诉讼的只能是利益受到损害的A市运输公司部分股东或公司管理人员，而不可能是改制公司本身。
（二）A市交通局不具备本案行政诉讼被告的主体资格。A市运输公司改制是在A市人民政府成立的临时改制小组领导下进行的，A市交通局只是具体落实行业内改制行为的组织者和协调者之一。如果说存在对企业改制进行不当行政干预的事实，应当是A市人民政府在实施不当干预，而不是A市交通局。通过判决书中所涉及的A市交通局所参与A市运输公司改制的一些行为，我们无法得出其具备行政诉讼被告主体资格的结论。

三、本案个别人员明显是在故意曲解“企业自主经营权”的基本含义。
依据我国《行政诉讼法》之相关规定，行政机关侵害“自主经营权”的行为属于具体行政行为，利益受损害的人员或单位是可以针对侵害“自主经营权”的行为提起行政诉讼的。但是稍微有点企业工作常识的人都会明白，经营自主权是企业等市场主体依法享有的按照自己的意愿调配和使用自己的人力、物力和财力，独立开展生产经营活动的权利。A市运输公司属于城镇集体所有制企业。按照我国《城镇集体所有制企业条例》的规定，城镇集体所有制企业享有以下10项经营自主权：1、对其全部财产进行占有、使用、收益和处分，并拒绝任何形式的平调的权利；2、自主安排生产、经营、服务活动的权利；3、确定产品价格、劳务价格的权利；4、依照国家规定与外商谈判签订合同，提取和使用有关外汇收入的权利；5、依照国家信贷政策向银行申办贷款的权利；6、依照国家规定确定适合本企业情况的经济责任制形式、工资形式和奖金、分工办法的权利；7、享受国家政策规定的各种优惠待遇的权利；8、吸收职工和其他企业、事业单位、个人集资入股，与其他企业、事业单位联营，向其他企业、事业单位投资、持有其他企业股份的权利；9、按照国家规定决定本企业内部机构设置、劳动组织形式和用工办法，以及录用和辞退员工的权利；10、依法对职工进行奖惩的权利。通过判决书中所涉及到的A市交通局参与A市运输公司改制的一些行为事实，我们会很容易发现：A市交通局参与或介入A市运输公司改制的行为与集体所有制企业10项经营自主权没有任何的关联，法院判决A市交通局侵害A市运输公司自主经营权无任何事实和法律依据。

四、本案法院审理和判决明显超越了行政诉讼所应当审理和判决的范围和对象
本案行政判决内容直接涉及到“确认A市交通局（被告）主持A市运输公司（原告）的两次企业改制会议所形成的决议无效”等内容，此判决结论显然是超出了行政诉讼所应审理的对象和范围。从诉讼法角度讲，行政诉讼所审理的对象只能是政府机关的具体行政行为，而不可能涉及公司内部的改制事项、股东会决议、董事会决议或各项产权重组协议。如果以个别股东或公司管理层所控制的公司名义对行政机关提起行政诉讼，然后法院在行政判决中确认政府组织协调下所形成的公司股东会决议、董事会决议或各项产权重组协议法律文件无效，毋庸质疑，这样的通过行政判决确认公司股东会决议、董事会决议或各项产权重组协议无效的诉讼背后肯定有着不可告人的目的，肯定侵害了公司许多股东的利益（而这些股东又没有参加诉讼），这样的判决肯定是司法权滥用的必然结果。因为判断公司股东会决议、董事会决议或各项产权重组协议等文件有效或无效的法律依据只能是《公司法》、《企业法》等国家法律法规或公司章程，只能是由符合起诉条件的当事人通过民事诉讼的途径来进行确认。国家或政府机关在不是股东会决议、董事会决议或各项产权重组协议中一方当事人的情况下，无权作为一方当事人参与诉讼。若国家机关是改制公司的股东，则国家机关只能作为民事诉讼主体根据具体情况（作为原告、被告或第三人）来参与有关的股权转让或产权重组等事宜所引发的纠纷。我国原《公司法》第111条就明确规定：“股东会大会、董事会的决议违反法律、行政法规，侵犯股东合法权益的，股东有权向人民法院提起要求停止该违法行为和侵权行为的诉讼”。新《公司法》对此方面内容规定得更加丰富。也就是说，涉及A市运输公司内部股东会决议之类法律文件的效力问题，若产生纠纷，应当由公司股东或管理人员通过民事诉讼途径进行解决，不应当属于行政诉讼审判所解决的问题。

五、法院审理“政府指导或介入企业改制的行为”缺乏法律依据
我国法律属于大陆法系的成文法，法院受理案件或审判案情必须严格依法进行。至少我们目前没有发现法院将“政府指导或介入企业改制行为”纳入司法审查的法律依据。我们认为：对国家行政机关、公司的控股股东（国有资产管理部门）或公司的行业主管部门因指导或不当干预公司改制行为而产生的问题，司法机关不应过分介入，至少在无法律依据的情况下不应当介入。主要原因有以下几个方面：首先考虑我国公司（尤其是国有企业和集体企业）原先存在大量的非规范运作情形，在公司改制过程中需要政府法律和政策的引导；由于改制公司员工普遍缺乏对国家法律法规或政策的了解，各级政府机关尤其是公司的行业主管部门对公司改制和产权重组进行必要的协调和指导工作是非常必要的。其次，改制的公司往往涉及到国有或集体资产的出售问题，政府职能部门介入，从一定意义上，行使了国有或集体资产的管理权限。再次，公司改制和产权重组最终可归结为公司股东或企业员工之间利益的平衡，股东之间就公司资产或股权转移发生争执，员工与企业之间就劳动保险和就业问题发生争执，完全可以通过民事诉讼的途径解决。最后，排除政府部门的不当干预没有必要通过司法判决的形式进行，通过政府系统内部的监督机制完全可以实现或达到排除不当干预的目的。总之，像A市法院那样积极行使对政府部门介入企业改制行为的司法审查权是不多见的。

结语：从现代企业法人治理层面上讲，在公司或企业内部的股东会（权力机关）、董事或董事会或经理（经营决策机关）、监事或监事会（监督机关）能够形成一个各自独立、责任明确、相互制约的内部驱动和自我调节机制。但是这种公司或企业内部自我调节机制也有陷入停滞或失灵的时候，在这种情况下，就必须依靠国家公权力从外部介入，以便促使或保证公司内部运作系统继续健康有效存在。国家从外部调节公司运行的任务是由行政机关和司法机关承担的，其中行政机关的调节以维护公权为目的，一般不涉及私法领域，其调节作用是有限的，凡直接涉及公司内部各利益主体之间的权利冲突或利益矛盾的调节，主要应当由司法机关通过诉讼程序来完成。法院判决就是司法机关解决公司内部各利益主体之间的利益冲突的最有效方式。所以，我们认为：法律应当是严肃的，甚至是神圣的、不可亵渎的，而法官更应当被看成是法律的“守护神”。如果像本案这样，法律成了某些人员可以随意操控的一门“艺术”，判决成了法官们的“艺术品”，可以任意地进行加工和想像，那么“公平和正义”的美感没有了，迟早有一天，越来越多的人会认识到这些“艺术品”是多么的不堪入目！恐怕到那时，创造这些“艺术品”的法官们也会面临下岗失业的危机。

2006-7-28

（作者简介：王政，系中企国盛律师事务所合伙律师，现为北京市律师协会公司专业委员会委员，主要从事公司证券、房地产和民刑诉讼等方面的法律业务，具有多年律师执业经验）。